招商蛇口邊喊“去地產(chǎn)化”邊瘋狂拿地 285億元債務(wù)待償還

A股上市公司招商蛇口近年似乎對(duì)出售資產(chǎn)頗為熱衷。

3月9日，北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，招商蛇口旗下沈陽(yáng)金道匯通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“沈陽(yáng)金道匯通”)100%股權(quán)及4.94億元債權(quán)正式掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓底價(jià)9億元。其中，招商蛇口51%股權(quán)的掛牌價(jià)為2.07億元。

這是招商蛇口第三次將“沈陽(yáng)金道匯通”掛上北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站。此前兩次掛牌時(shí)間分別是2019年12月19日和2020年2月7日。值得一提的是，最新一期的轉(zhuǎn)讓價(jià)較2月7日下調(diào)了4515.1萬(wàn)元。

根據(jù)最新的掛牌條款，沈陽(yáng)金道匯通的交易款需一次性支付，并繳納1億元保證金。除此之外，依據(jù)相關(guān)授權(quán)委托協(xié)議安排，沈陽(yáng)金道匯通分別欠招商局集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司和成都招商遠(yuǎn)康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的3億元和1.94億元債務(wù)，也一并掛牌捆綁轉(zhuǎn)讓。

資料顯示，沈陽(yáng)金道匯通旗下主要項(xiàng)目為沈陽(yáng)招商鉆石山廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目。截至1月31日，沈陽(yáng)金道匯通營(yíng)業(yè)收入為813.57萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損203.79萬(wàn)元，負(fù)債總計(jì)7.01億元。

除轉(zhuǎn)讓沈陽(yáng)金道匯通股權(quán)外，今年以來(lái)，招商蛇口還通過(guò)增資形式出讓了佛山、長(zhǎng)沙、西安和嘉興4處項(xiàng)目股權(quán)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年和2019年招商蛇口分別出售資產(chǎn)11項(xiàng)和7項(xiàng)。

2015年喊出“去地產(chǎn)化”，目前仍處陣痛期

頻繁的資產(chǎn)出售使招商蛇口對(duì)投資收益的依賴(lài)不斷加重。2015年招商蛇口的投資收益僅為5.85億元，而2016-2018年末及2019年前三季度，招商蛇口的投資收益分別為42.03億元、29.1億元、65.48億元和48.19億元，在當(dāng)年凈利潤(rùn)中的占比分別達(dá)到43.87%、22.99%、42.97%和94.62%。

但在投資收益急劇提升的同時(shí)，招商蛇口的業(yè)績(jī)卻不升反降。截至2019年9月30日，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入255.43億元，與上年同期相比減少了24.39%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)50.93億元，同比減少38.46%。對(duì)于業(yè)績(jī)下滑的原因，招商蛇口在公告中解釋稱(chēng)，根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工以及結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間主要集中在第四季度，本報(bào)告期結(jié)轉(zhuǎn)面積較小，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入同比減少。

事實(shí)上，2015年喊出“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型口號(hào)的招商蛇口，其主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展一直未及預(yù)期。2015年招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍在業(yè)績(jī)會(huì)上提出，預(yù)計(jì)3至5年內(nèi)，社區(qū)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)比例下降到70%甚至60%，園區(qū)運(yùn)營(yíng)提升到30%，郵輪運(yùn)營(yíng)則占比達(dá)到10%。

但2019年半年報(bào)顯示，招商蛇口社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)和郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入分別為124.08億元、40.08億元和2.7億元，占總收入的比例分別為74.36%、24.02%和1.62%，離上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)仍有一定差距。

瘋狂拿地資金狀況受關(guān)注，285億元債務(wù)待償還

令人費(fèi)解的是，喊著“去地產(chǎn)化”口號(hào)的招商蛇口，拿地力度卻未曾減少。據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，招商蛇口2020年已累計(jì)新增7個(gè)項(xiàng)目，土地面積共計(jì)42.17萬(wàn)平方米，拿地總代價(jià)為129.29億元。

克而瑞《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》榜單顯示，2018年招商蛇口新增土地貨值為1874億元，排名第14;新增土地建面1142.8萬(wàn)平方米，排名第19。而2019年招商蛇口新增土地貨值為2423.5億元，新增土地建面1297.1萬(wàn)平方米，排名分別為第9和第15。

在大手筆拿地的同時(shí)，招商蛇口的負(fù)債水平也隨之上升。2018年末及2019年前三季度，招商蛇口資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.28%和75.62%。截至2019年9月底，招商蛇口短期借款達(dá)286.28億元，流動(dòng)負(fù)債達(dá)2976.98億元，均為近三年新高，而同期招商蛇口現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為677.79億元。

除此之外，招商蛇口還面臨較大的償債壓力。據(jù)招商蛇口《2020年第一期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)》披露，截至3月3日，招商蛇口待償還債務(wù)融資工具及其他債券余額為284.5億元。招商蛇口稱(chēng)，公司短期內(nèi)到期的債務(wù)規(guī)模較大，面臨較大的短期償債壓力。

在償債壓力下，招商蛇口多次發(fā)債以借新還舊。3月10日，招商蛇口發(fā)布公告稱(chēng)，公司已完成發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)品種一、品種二以及2020年度第三期超短期融資券。其中品種一和品種二實(shí)際發(fā)行金額分別為13億元和7億元，具體用于償還于2017年3月發(fā)行的“17招商蛇口MTN001”債券，該筆債券規(guī)模為20億元，發(fā)行期限為三年期，到期日為2020年3月13日。

第三期超短期融資券實(shí)際發(fā)行總額為19億元，其中，2億元將用于補(bǔ)充為支持疫情防控工作，實(shí)施租金減免而產(chǎn)生的營(yíng)運(yùn)資金需求，4.47億元用于償還公司未到期銀行借款，12.53億元用于償還公司其他有息負(fù)債及置換招商蛇口已歸還銀行借款的自有資金。

招商蛇口頻繁出售資產(chǎn)的原因是什么?公司是否面臨著較大的償債壓力?中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者致電董秘辦，得到的回復(fù)是“只接受傳真形式采訪(fǎng)”。隨后中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者將采訪(fǎng)函以傳真形式發(fā)送至對(duì)方，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。(記者舒越 實(shí)習(xí)生馬雨筱旭)

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