信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司 下一個沒落的企業(yè)？

出來混,總是要還的。

8月27日,信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布的上半年銷售簡報顯示,今年上半年公司銷售金額僅為83.26億元,在此之前,信達(dá)地產(chǎn)2019年累計實現(xiàn)銷售金額265.58億元,“食言”270億元銷售目標(biāo)。

“預(yù)計信達(dá)地產(chǎn)今年全年銷售額將出現(xiàn)較大幅度下降”,一位熟悉信達(dá)的業(yè)內(nèi)人士分析,雖然有疫情影響,但對于信達(dá)地產(chǎn)來說,大量遲遲未能盤活的地王項目對資金的占壓、以及自身開發(fā)運營能力的欠缺,是其業(yè)績長期低位徘徊甚至一度告急的最主要原因,如果不能盡快解決這兩個核心問題,信達(dá)地產(chǎn)很可能在這一輪樓市調(diào)整中“掉隊”。

從2015年到2017年,通過不斷獲取地王刷存在感的信達(dá)地產(chǎn),時至今日,其在房地產(chǎn)行業(yè)的微弱影響力,仍然仰賴于這些地王。國資委對央企投資地產(chǎn)設(shè)有明確的負(fù)債紅線,信達(dá)大肆搶地不但在政策邊緣游走,更與調(diào)控大勢相悖。與此同時,地王帶來的負(fù)累與虧損后遺癥,在多年之后,已越來越鮮明。

(小標(biāo)題)頂風(fēng)“作案” 430億高價搶到8個地王

2015年6月,位于廣州大道北梅花園地鐵站附近的廣日電梯舊廠地塊開拍,上海立瓴投資管理有限公司和廣州信達(dá)置業(yè)投資有限公司聯(lián)合體,在與綠地、保利、華發(fā)的短兵相接中最終勝出,以44.2億元收入囊中,折合樓面價約1.85萬元/平方米,溢價率達(dá)15.8%。

這也是總部設(shè)在北京的信達(dá)地產(chǎn)在公開土地市場的第一次出手。

此后,信達(dá)地產(chǎn)多次“虎口奪食”,從一眾大鱷中搶得高價地。據(jù)不完全統(tǒng)計,2015-2017三年間,信達(dá)地產(chǎn)一共在上海、廣州、深圳、杭州、合肥五地拿下8個地王,總地價超過430億,信達(dá)地產(chǎn)也因此被稱為“地王收割機(jī)”。

信達(dá)地產(chǎn)在2009年借殼上市,起初十分低調(diào),項目也主要集中于二三線城市。上述三年間接連獲取地王,是信達(dá)地產(chǎn)首次出現(xiàn)在聚光燈下。但與高昂的拿地金額相比,直到2017年,信達(dá)地產(chǎn)的合同銷售額僅為224.71億元,無論規(guī)模還是影響力,均無法與一線房企相匹敵。

業(yè)界普遍認(rèn)為,信達(dá)地產(chǎn)的崛起,有賴于其母公司強(qiáng)大的資源。信達(dá)地產(chǎn)的實際控制方為中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司,后者是全國四大資產(chǎn)管理公司(也稱四大AMC)之一。

上海易居房地產(chǎn)研究院曾經(jīng)發(fā)布的一份研報指出,房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)由于抵押物價值高、升值潛力大,是AMC的賺錢利器,主要包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業(yè)等。四大AMC已悄然潛入房地產(chǎn)業(yè),未來有可能成為房地產(chǎn)界的“最大地主”。

但該機(jī)構(gòu)同時指出,與傳統(tǒng)房企相比,AMC旗下房地產(chǎn)子公司直接接盤進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)具有資金和資源雙重優(yōu)勢,但操盤能力偏弱,這對于周期性強(qiáng)、市場波動激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)無疑是一大“硬傷”。

“類似于信達(dá)這類央企,主要仗著有錢有背景,本身對地產(chǎn)業(yè)務(wù)非常不了解。一個做不良資產(chǎn)的公司,能蓋出什么好房子?”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會一位專家如此評價信達(dá):“拿到地王,信達(dá)需要找到合適公司共同開發(fā),但政策的諸多限制,給信達(dá)帶來很大負(fù)面影響。接下來信達(dá)可能要面臨巨虧。”

(小標(biāo)題)蛇吞象之后的“消化不良” 資金渠道受限

雖然有母公司的耀眼光環(huán),但并不具備房地產(chǎn)開發(fā)運營能力的信達(dá)地產(chǎn),在多番蛇吞象的操作之后,很快暴露出了弊端。

2018年后,限價、限售等樓市調(diào)控政策不斷施壓,很多地王項目面臨入市和銷售難題,信達(dá)地產(chǎn)的“地王后遺癥”也開始逐漸浮現(xiàn)。

截至2019年第三季度,在信達(dá)地產(chǎn)并表的5個地王中,有兩個項目一直未產(chǎn)生銷售業(yè)績,另有一個項目因定價偏高,銷售相對遲緩。

于2016年6月獲得、由信達(dá)地產(chǎn)獨立操盤的上海顧村地王,2017年和2018年,兩宗地塊先后開工,到2019年第三季度,該項目仍處于在建狀態(tài),未產(chǎn)生任何銷售業(yè)績,項目的總投資額約為90億元,截至今年上半年,累計投資僅20億元。

種種跡象表明,曾經(jīng)的地王光環(huán),正在成為信達(dá)地產(chǎn)的沉重負(fù)擔(dān)。

隨著樓市調(diào)控持續(xù)施壓,房企的融資渠道大大受限,熱點一二線城市市場進(jìn)入下行期。與大中型房企的逆勢上漲不同,2019年前三季度,信達(dá)地產(chǎn)權(quán)益銷售面積94.08萬平方米,權(quán)益銷售合同額159.8億元,同比分別下降13.5%和33%。

2019年1月、5月和7月,信達(dá)地產(chǎn)通過發(fā)行公司債共融資49億,但公司的資金壓力始終未能真正緩解。有分析認(rèn)為,隨著樓市調(diào)控持續(xù)施壓,對母公司“輸血”的管控會越來越嚴(yán)厲,信達(dá)地產(chǎn)的資金渠道會受到影響。

6月,信達(dá)地產(chǎn)將旗下的廣東嘉駿投資置業(yè)有限公司、湛江市蘭花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湛江市云宇房地產(chǎn)有限公司的全部股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,這三家公司正是信達(dá)此前介入湛江市最大民營企業(yè)嘉粵集團(tuán)破產(chǎn)重組時收購的企業(yè)。

股權(quán)出讓信息顯示,截至2019年4月,這三家公司均處于資不抵債的狀況,所有者權(quán)益分別為-3.48億元、-5.85億元和-1.76億元。信達(dá)于2014年接手后,這些項目進(jìn)展緩慢。截至2018年末,涉及的6宗地塊的待開發(fā)面積達(dá)到34.9萬平方米,與2017年相同。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此番出讓項目可看作“止損”的表現(xiàn),如果資金狀況未能持續(xù)改善,不排除信達(dá)地產(chǎn)繼續(xù)賣項目的可能。

“從買買買到賣賣賣,信達(dá)地產(chǎn)已經(jīng)成為央企做地產(chǎn)的負(fù)面典型。”不愿具名的國資委人士表示。

(小標(biāo)題)18個項目零預(yù)售,業(yè)主頻頻維權(quán),前路依舊兇險

2019年,信達(dá)地產(chǎn)的現(xiàn)金流、凈利潤等指標(biāo)均出現(xiàn)明顯下滑,在反映未來發(fā)展的指標(biāo)上,拿地、新開工、竣工等同樣出現(xiàn)下降。公司曾表示,為應(yīng)對市場風(fēng)險,將“加大銷售力度,加快銷售回款,努力提高市場應(yīng)變能力。”但事實上,效果并不佳。

到2020年上半年,信達(dá)地產(chǎn)銷售金額繼續(xù)下降。

2020年上半年,信達(dá)地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售面積 49.01 萬平方米(其中合作項目權(quán)益銷售面積 7.67 萬平方 米,代建項目銷售面積 1.18 萬平方米),銷售金額僅為83.26 億元(其中合作項目權(quán)益銷售金額 13.47 億元;代建項目銷售金額 5.35 億元)。

半年報顯示,位于寧波、嘉興、杭州、合肥、馬鞍山、蕪湖、淮南等地的18個項目,上半年預(yù)售金額和面積均為零。

除了銷售不暢,信達(dá)地產(chǎn)旗下產(chǎn)品質(zhì)量也屢被詬病。在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上,安徽合肥信達(dá)公園里二期業(yè)主投訴稱,小區(qū)存在高層外立面鼓包嚴(yán)重、凹凸不平等情形,業(yè)主認(rèn)為存在脫落安全隱患,但項目方隨后給出的回復(fù)是“觀感稍差”。

安徽淮南市城鄉(xiāng)建設(shè)局也曾發(fā)文公示,信達(dá)地產(chǎn)旗下的舜耕樾府南地塊和北地塊,其中南地塊有混凝土存在孔洞、露主筋等缺陷,不符合規(guī)范要求,北地塊在檢查中被查出部分構(gòu)造柱預(yù)留鋼筋偏位嚴(yán)重,個別磚砌體組砌方式不正確等12項問題。

“政策房質(zhì)量問題頻發(fā),一直就飽受行業(yè)詬病,信達(dá)地產(chǎn)不僅沒有承擔(dān)起社會責(zé)任,反而成為偷工減料劣質(zhì)工程的負(fù)面代表,敗壞了央企形象。”一位長期研究央企的專家表示,多個地王項目急需解套、專業(yè)開發(fā)和運營能力亟待提升的信達(dá)地產(chǎn),雖然有盤活不良資產(chǎn)起家的母公司中國信達(dá)撐腰,但苦日子已經(jīng)開始。

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