泰禾自救160天 萬(wàn)科入股債務(wù)重組“分而治之”

這場(chǎng)自救行動(dòng)，已令外界看到問(wèn)題解決的曙光，但泰禾能否最終安全靠岸，仍需進(jìn)一步觀察。

一度瀕臨死亡邊緣的泰禾，正在努力抓住最后一根求生稻草。

2020年7月31日，泰禾與萬(wàn)科簽訂協(xié)議，萬(wàn)科擬以24.3億元入股泰禾，并持有19.9%的股份。這份協(xié)議將在泰禾制定有效的債務(wù)重組方案后生效。盡管并不直接介入泰禾的龐大債務(wù)，但萬(wàn)科施以援手后，仍為泰禾贏得了寶貴的喘息時(shí)間。

如今距離這份協(xié)議的簽訂已經(jīng)超過(guò)5個(gè)月，在這160多天里，泰禾的自救行動(dòng)全面展開(kāi)。

公開(kāi)信息顯示，去年12月，泰禾先后有兩筆債務(wù)獲得展期，其中就包括長(zhǎng)城資產(chǎn)的一筆120億元債務(wù)，涉及泰禾深圳院子和坪山泰禾中央廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還獨(dú)家獲悉，泰禾早已與興業(yè)銀行就債務(wù)重組問(wèn)題簽訂備忘錄，另一家重要債主東方資產(chǎn)，也已就債務(wù)重組問(wèn)題達(dá)成一致，并已介入到項(xiàng)目層面。此外，泰禾與其他債權(quán)方的溝通，也在緊鑼密鼓地進(jìn)行中。

在項(xiàng)目處置中，經(jīng)過(guò)與債權(quán)人達(dá)成一致，泰禾提出了“封閉管理”的方法，即項(xiàng)目層面的融資、銷(xiāo)售等資金流動(dòng)，完全用于項(xiàng)目本身的自運(yùn)轉(zhuǎn)，而不必受公司整體經(jīng)營(yíng)狀況的影響。

近幾個(gè)月來(lái)，泰禾旗下的多個(gè)項(xiàng)目已陸續(xù)實(shí)現(xiàn)復(fù)工和交付，體現(xiàn)出自救的成果。

但問(wèn)題并未全部解決。此前，四川信托因40億元債務(wù)違約將泰禾訴諸法庭，說(shuō)明與債權(quán)人的談判并不都是順利的。且在2021年，泰禾仍有大量債務(wù)到期。

這場(chǎng)自救行動(dòng)，已令外界看到問(wèn)題解決的曙光，但泰禾能否最終安全靠岸，仍需進(jìn)一步觀察。

債務(wù)重組“分而治之”

泰禾的自救行動(dòng)大致可分為三個(gè)方面：債務(wù)談判、資產(chǎn)處置、公司內(nèi)控。其中，債務(wù)問(wèn)題的解決是重中之重。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，早在2020年9月，福建省的政府部門(mén)就已經(jīng)召開(kāi)了關(guān)于解決泰禾債務(wù)問(wèn)題的專(zhuān)題會(huì)議，除泰禾外，還有一些金融機(jī)構(gòu)參會(huì)。政府部門(mén)引用“六穩(wěn)六保”中“保市場(chǎng)主體”的說(shuō)法，協(xié)調(diào)各方達(dá)成共識(shí)。

據(jù)悉，泰禾方面及泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森本人一直保持著與政府部門(mén)的溝通頻率，其中不僅包括福建省相關(guān)的主管部門(mén)，還有公司項(xiàng)目所在城市的區(qū)級(jí)政府部門(mén)。

與金融機(jī)構(gòu)的溝通同樣維持著高頻率。黃其森一度常住在北京金融街的一家酒店中，目的是方便與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通。

從事情進(jìn)展來(lái)看，泰禾與各方的密集溝通，收到了一定的效果。

2020年12月18日和12月22日，泰禾先后發(fā)布兩份公告稱(chēng)，與民生銀行、長(zhǎng)城資產(chǎn)達(dá)成債務(wù)展期協(xié)議。前者涉及一筆18億元的貸款，從2020年12月20日展期至2022年6月10日，對(duì)應(yīng)珠海泰禾中央廣場(chǎng)項(xiàng)目;后者涉及120億元貸款，從2020年4月18日展期至2023年12月18日，對(duì)應(yīng)深圳院子、坪山泰禾中央廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目。

除此之外，一些進(jìn)展并未披露。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，興業(yè)銀行早先已與泰禾就債務(wù)重組問(wèn)題簽訂備忘錄，但具體內(nèi)容不詳。

記者還從泰禾福州某項(xiàng)目處了解到，項(xiàng)目已與資管方東方資產(chǎn)簽訂債務(wù)重組協(xié)議。在獲得資金補(bǔ)充后，項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)復(fù)工。

雖然總體的債務(wù)處置方案并未推出，但泰禾項(xiàng)目層面的債務(wù)重組已經(jīng)展開(kāi)。據(jù)不完全了解，在實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組后，泰禾位于上海、深圳、福州等城市的部分項(xiàng)目已有債權(quán)人或合作方介入。

有投行人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，泰禾的債務(wù)規(guī)模較大，債權(quán)人也比較多，并分散在不同的項(xiàng)目上。這種“分而治之”的解決方式，要比一攬子解決更為實(shí)際，“從單個(gè)項(xiàng)目入手，有助于質(zhì)量較好的項(xiàng)目率先實(shí)現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)，債權(quán)人的問(wèn)題能得到緩解，也能解決購(gòu)房者的擔(dān)憂。”

此外，未受到債務(wù)問(wèn)題波及的項(xiàng)目，也在加緊建設(shè)和銷(xiāo)售。

為盤(pán)活項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)與債權(quán)人達(dá)成一致，泰禾提出了“封閉管理”的方法，即項(xiàng)目層面的融資、銷(xiāo)售等資金流動(dòng)，完全用于項(xiàng)目本身的自運(yùn)轉(zhuǎn)，而不必受公司整體經(jīng)營(yíng)狀況的影響。

在多項(xiàng)自救措施啟動(dòng)后，泰禾旗下有一批項(xiàng)目重新獲得了開(kāi)工和銷(xiāo)售許可，部分項(xiàng)目的資金問(wèn)題得以緩解，并重新開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)。目前，泰禾位于福州、南昌、太原、武漢、上海、南京等地的項(xiàng)目已經(jīng)重新啟動(dòng)。僅2020年12月，就有佛山院子、合肥院子、太倉(cāng)院子、上海院子四個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付。

多元化業(yè)務(wù)命運(yùn)未知

對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)的處置同樣是泰禾的自救措施之一，其中，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，并占用現(xiàn)金流的多元化業(yè)務(wù)，未來(lái)有可能成為處置的重點(diǎn)。

泰禾的多元化業(yè)務(wù)主要覆蓋醫(yī)療、教育、保險(xiǎn)、文化院線等領(lǐng)域。目前，泰禾院線已處于關(guān)停狀態(tài)。

去年11月，市場(chǎng)傳出中國(guó)平安保險(xiǎn)集團(tuán)和陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)競(jìng)購(gòu)泰禾旗下的保險(xiǎn)子公司的消息，標(biāo)的估值逾10億美元。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，泰禾確有出售這項(xiàng)業(yè)務(wù)的計(jì)劃，目前尚在洽談中。

對(duì)于教育和醫(yī)療兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，目前并無(wú)最新消息傳出。有分析人士認(rèn)為，為獲取現(xiàn)金流，這些多元化業(yè)務(wù)均不排除被出售的可能，但具體仍要看泰禾與債權(quán)人的談判結(jié)果。

另?yè)?jù)了解，為控制成本，泰禾已在公司內(nèi)部進(jìn)行了一輪人員優(yōu)化，但比例不高，泰禾的核心管理層也沒(méi)有變動(dòng)。

此外，因流動(dòng)性受限，總部、部分區(qū)域公司和項(xiàng)目公司的薪水，也被不同程度地暫緩發(fā)放。

萬(wàn)科何時(shí)入股？

雖然泰禾已經(jīng)付出很大努力，但自救行動(dòng)還遠(yuǎn)未完結(jié)。根據(jù)2020年三季報(bào)，泰禾已到期未歸還借款金額487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。即便算上被展期的部分，泰禾仍然有300多億的逾期債務(wù)。

隨著時(shí)間的推進(jìn)，泰禾的償債壓力還會(huì)繼續(xù)加大。根據(jù)公告，僅公司債一項(xiàng)，泰禾在2021年將有超過(guò)80億的債務(wù)到期。算上其他債務(wù)，泰禾在今年到期的債務(wù)規(guī)模將至少超過(guò)300億元。

此外，泰禾與債權(quán)人的溝通并不都是順利的。1月4日，泰禾發(fā)布公告稱(chēng)，因40億貸款出現(xiàn)違約，四川信托向上海金融法院提起訴訟，要求泰禾償還共計(jì)約48億元的本金、利息及罰息。同時(shí)，浙江金匯信托也因7億元的貸款逾期起訴泰禾。

泰禾的債權(quán)人數(shù)量較多，大致包括信托、資管公司、銀行三大類(lèi)。其中，多數(shù)銀行提供長(zhǎng)期貸款，這部分債務(wù)的短期壓力并不大，談判過(guò)程也最為順利;信托以短期貸款為主，情勢(shì)迫切，也促使四川信托和浙江金匯信托將泰禾訴諸法庭;資管公司與泰禾的合作主要在項(xiàng)目層面，因不同項(xiàng)目的實(shí)際情況有別，加之不同公司有各自訴求，使得談判進(jìn)度不一。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，一些債權(quán)人不認(rèn)可債務(wù)展期等基礎(chǔ)方案，只希望泰禾能盡快償還本息，還有一些債權(quán)人提出其他額外要求，這也導(dǎo)致泰禾與部分債權(quán)人的談判并不順利。

萬(wàn)科方面，在協(xié)議簽署后，萬(wàn)科僅有過(guò)一次公開(kāi)表態(tài)。2020年8月28日，萬(wàn)科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，萬(wàn)科最終能否參股泰禾，取決于三個(gè)要素：泰禾的求生欲，金融機(jī)構(gòu)的理解程度，政府部門(mén)的姿態(tài)與智慧。祝九勝還對(duì)泰禾債權(quán)人提出“要么集體沉船，要么集體上岸”的忠告。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還從多個(gè)信源處獲悉，在此前的多宗談判中，萬(wàn)科已有不同程度的介入，并幫助泰禾與一些主要債權(quán)人達(dá)成一致。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前來(lái)看，債權(quán)人并未就泰禾的問(wèn)題達(dá)成共識(shí)，只是采用“各家自掃門(mén)前雪”的態(tài)度進(jìn)行應(yīng)對(duì)，這對(duì)于發(fā)揮泰禾集團(tuán)資產(chǎn)的最大價(jià)值是十分不利的。

他表示，項(xiàng)目層面的債務(wù)重組與盤(pán)活，雖然在一定程度上使事情有所推進(jìn)，但難以從整體上挽救泰禾。相比之下，對(duì)公司進(jìn)行整體重組，才能有效解決問(wèn)題。

前述投行人士則認(rèn)為，泰禾的債權(quán)人繁多，訴求不一，要在短期內(nèi)達(dá)成一致十分困難。從項(xiàng)目層面推進(jìn)債務(wù)重組，是相對(duì)務(wù)實(shí)的做法。但這個(gè)過(guò)程有可能會(huì)較為漫長(zhǎng)，泰禾恐怕經(jīng)不起這種等待。

他表示，萬(wàn)科提出的三個(gè)先決條件，目前已經(jīng)滿足兩條，僅剩債權(quán)人的問(wèn)題尚未解決。因此，萬(wàn)科很有可能繼續(xù)參與到接下來(lái)的談判中。

他認(rèn)為，至于事情的真正明朗化，要等到萬(wàn)科(有可能包括第三方)真正入股才能見(jiàn)分曉。屆時(shí)，新股東的加入，將幫助泰禾從整體上解決債務(wù)問(wèn)題。但要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，仍需各方共同努力。

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