上海新政“大風暴”降臨 學區(qū)房要涼了？

嚴查經(jīng)營貸，消費貸入樓市之后，上海又開始給學區(qū)房潑冷水……

去年，上海的“學區(qū)房”在“公民同招”“民辦搖號”的政策出臺后，經(jīng)歷了一波魔幻上漲。有一老破小的公房小區(qū)的房價從10萬元/平方米附近，漲至25萬元/平方米。

3月16日，上海教委發(fā)布了中考改革的新政。新政之下，優(yōu)質(zhì)高中的名額將被分配到每一所不挑生源地初中，原則上都能拿到市優(yōu)質(zhì)高中分配下來的名額，最大限度保證校校之間的平等。

此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。名額分配綜合評價錄取是上?！吨锌几母锓桨浮反_定的招生錄取新辦法。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進一步擴大。其中，名額分配到區(qū)招生錄取，以區(qū)為單位，依據(jù)總分排序按計劃錄取;名額分配到校招生錄取，以初中學校為單位，依據(jù)總分排序按計劃錄取。

有分析人士表示，未來上海優(yōu)質(zhì)高中的招生方式將明顯變化，六成左右生源須統(tǒng)一分配，部分分配到區(qū)，部分分配到初中學校。這也就意味著，從優(yōu)質(zhì)初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學生數(shù)量將明顯減少，而從普通初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學生數(shù)量將明顯增加。這樣一來，優(yōu)質(zhì)初中學區(qū)房的含金量降低，同時也會傳導至優(yōu)質(zhì)小學的學區(qū)房。

該消息一出來，不少人第一反應就是，學區(qū)房要涼涼了……

真實情況又是如何呢?

學區(qū)房真的涼涼了?

近日，網(wǎng)傳上海教改政策公布后，上海知名老破小+雙學位小區(qū)—梅園開始暴跌，有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評估430萬，新政后房價變成了370萬，一夜下降了60萬。

樂居網(wǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀人也爆料稱，同樣在梅園二街坊，一套32㎡的學區(qū)房在新政前掛牌720萬，新政后立刻修改到699萬。

基金君在上海鏈家的網(wǎng)站上看到，幾天前剛掛網(wǎng)的梅園三街坊的一套近47平米的房子，掛牌價825萬，平均18萬元一平。

而多個在春節(jié)之前就掛網(wǎng)的梅園三街坊一套近30平米的房子，掛牌價728萬，平均25萬元一平米。

微博上一位認證上海澤樂地產(chǎn)的顧問也表示，該學區(qū)房以前價格瘋漲一房難求，目前逆轉(zhuǎn)了。大量房源正在上架中……

但是，基金君在跟幾位在上海讀小學、初中的家庭了解時，他們紛紛表示，上海本地許多家長早就知道這個政策，但是并不影響他們買學區(qū)房，因為選擇名校就是在選擇優(yōu)質(zhì)教育資源。無論“名額是否分配到校”，絕大多數(shù)的孩子還是需要考試去被選拔的，因此優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性，才是學區(qū)房真正的價值。

據(jù)證券時報報道，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告指出，此次政策提出是基于教育改革的目標和精神出發(fā)的，側(cè)面也反映了2020年上海學區(qū)房市場的風險和問題。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學區(qū)房炒作較多的大三林板塊(包括前灘)為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。類似漲幅明顯偏大，說明價格虛高。若后續(xù)價格若下跌，則容易對購房者產(chǎn)生各類風險。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次上海教改工作，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進行配置。各類學校后續(xù)都可以享受更公平的招考機會，自然使得“哄搶好學區(qū)”的現(xiàn)象減少，進而促進相關(guān)學區(qū)房的價格降溫。對于家長和購房者來說，在此類教改政策下，應積極理解政策改革初衷即“教育資源均衡化”的改革思路，理性擇校、理性置業(yè)變得很關(guān)鍵。

上海進一步嚴禁“學區(qū)房”炒作

3月19日，上海市住房保障和房屋管理局官方微信“房可圓”發(fā)布新聞，當日下午，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。倡議聚焦房地產(chǎn)中介領(lǐng)域房源信息發(fā)布不規(guī)范，“學區(qū)房”不實宣傳，掛牌價格虛高等社會和老百姓高度關(guān)注的問題。

鏈家、太平洋、中原、我愛我家、Q房網(wǎng)、21世紀房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍愛家、志遠房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和平臺企業(yè)響應倡議，現(xiàn)場簽署了承諾書。

此次承諾主要包括四個方面：

一、是在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學區(qū)房”進行推介、宣傳;在業(yè)務經(jīng)營中，不以“學區(qū)房”名義，誤導購房者。

二、規(guī)范介紹教育資源用語，客觀介紹周邊學校，不出現(xiàn)“升學率”、“對口”、“名額未用”等用語，誤導購房者。

三、不掛牌、不發(fā)布未經(jīng)核驗的房源，不掛牌、不發(fā)布價格虛高的房源。

四、在信息發(fā)布中，不出現(xiàn)“熱度排名”、“ 投資潛力”等用語;在經(jīng)營活動中，不炒作、不哄抬房價，不擾亂市場。

深圳龍華區(qū)重磅出手，試點大學區(qū)

3月16日，上海公布中考新政之后，深圳也公布了修訂之后的龍華區(qū)大學區(qū)學校積分入學辦法(征求意見稿)。

其中，對于入學積分的標準、深戶和非深戶在積分上的計算、大學區(qū)與單片區(qū)加分項等方面，向公眾征集意見，征集時間為3月16日-3月20日。在市場人士看來，這是深圳首次提出“全區(qū)試點大學區(qū)制”。

《征求意見稿》中提到，大學區(qū)招生學校包括：

在民治街道小一選取民治中學教育集團民順小學校區(qū)、民治中學教育集團民新學校校區(qū)、龍華區(qū)教科院附屬實驗學校(世紀春城小區(qū)范圍)、龍華區(qū)實驗學校、深圳高級中學(集團)北校區(qū)5所學校，

初一選取民治中學教育集團民治中學校區(qū)、民治中學教育集團民新學校校區(qū)、龍華區(qū)教科院附屬實驗學校、龍華區(qū)實驗學校、深圳高級中學(集團)北校區(qū)5所學校。

據(jù)證券時報報道，在這當中，最受深圳家長關(guān)注的莫過于深圳高級中學(集團)北校區(qū)，原來帶這個學位的小區(qū)均價早已突破10萬。就以最近發(fā)布的二手房成交參考價為例，水榭春天一期的參考價為每平方米73000元，而帶有深圳高級中學(集團)北校區(qū)的水榭春天5期的參考價就高達每平方米90500元。

雖然分析人士認為，本次深圳“大學區(qū)”改革試點，僅從入學積分制度上進行微調(diào)，仍是單片區(qū)戶籍人口受惠，改革力度較小，對于遏制高價學位房效果有限。

但是仍有不少人認為，去年刷屏的32萬/平米的深圳天價學區(qū)房刷屏，給不少深圳中產(chǎn)階級造成不小的沖擊。在教育資源和房子緊密掛鉤的情況下，不愿輸在起跑線的家長們只能硬著頭皮沖向?qū)W位房，造成了房價的進一步抬升。雖然龍華區(qū)的大學區(qū)制對遏制高房價效果有限，但是改革從來不是一步到位的，改革總會有希望。

雖然教育改革只前進了一小步，但是深圳在堅持“房住不炒”的政策上絕不手軟。

3月19日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于要求全市房地產(chǎn)中介機構(gòu)自查自糾并嚴禁參與經(jīng)營貸的鄭重提示》(以下簡稱《提示》)。

《提示》稱，為了貫徹落實“房住不炒”定位，持續(xù)謹防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，各房地產(chǎn)中介機構(gòu)、從業(yè)人員務必高度重視，以相關(guān)法律法規(guī)及要求為底線，堅守職業(yè)道德，自覺抵制違法違規(guī)行為，提示消費者切勿利用經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。并嚴格遵守有關(guān)規(guī)定，嚴禁為消費者在成立企業(yè)、經(jīng)營貸咨詢等任何環(huán)節(jié)提供便利或信息。

《提示》強調(diào)，各房地產(chǎn)中介機構(gòu)須開展自查自糾工作，嚴格內(nèi)部相應業(yè)務管理，清查是否有上述現(xiàn)象并及時糾正相關(guān)涉及違法違規(guī)行為。凡在消費者投訴或市場檢查過程中，發(fā)現(xiàn)存在協(xié)助消費者為經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場提供便利的，即依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》等規(guī)定進行自律懲戒，嚴重者根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風險警示人員名單實施辦法》列入行業(yè)黑名單。

杭州也出手了

無獨有偶，據(jù)杭州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會微信號3月19日消息，3月12日，該會向全市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介服務行為的倡議》(以下簡稱《倡議》)，號召各房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員、各房源發(fā)布網(wǎng)絡平臺從房源發(fā)布行為、市場信息發(fā)布行為、市場經(jīng)營行為等方面對房地產(chǎn)中介服務行為進行規(guī)范。截至3月19日，共計999家單位帶頭響應，簽署了倡議書，更多的單位正在陸續(xù)簽署中。

在房源發(fā)布行為方面，《倡議》提出七條要求。包括房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員不得鼓動賣家以明顯高于市場價格掛牌出售房產(chǎn)，不得以個別高價成交個案引導賣家漲價，不得捏造虛假高價成交案例營造房價上漲等假象;房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得受理并對外發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息;各房源發(fā)布網(wǎng)絡平臺應當做好房源信息維護工作，禁止虛假宣傳，及時下架虛假房源信息，如虛假價格、虛假面積、虛假圖片、虛假廣告等。

從基金君自身的體驗來看，北京近年來都在推行“多校劃片”的大學區(qū)制改革，北京的學區(qū)房整體確實降溫不少，但是仍然沒有辦法遏制 “北京海淀區(qū)某重點小學學區(qū)房一夜跳漲40萬”的新聞刷屏。所以，規(guī)范中介哄抬房價等惡意行為，遏制消費貸、經(jīng)營貸等通過不正當渠道流入樓市等一系列組合拳才是真正地給學位房降溫。

有能力的家長依舊可以把“學位房”放進自己的剛需購物車，沒有購房能力的家長，不如多抽出時間陪伴小孩、教育小孩。畢竟，家里的書房才是最好的學區(qū)房……

近日，網(wǎng)上流傳著“銀行將全面暫停房貸”的消息。不少自媒體發(fā)布文章，聲稱“2021年銀行停止發(fā)放房貸”，多篇“銀行全面暫停房貸，3月31日起”“4月1日銀行全面暫停房貸，房價真要跌了?”“2021年4月1日起利率上調(diào)是真的嗎?買房不能貸款嗎?”等文章，更像模像樣地分析起了房價走勢。

據(jù)上觀新聞報道，前不久，上海出臺了一系列抑制房價上漲過快的新政，加上多地銀行嚴查經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)，那么，近期的房貸政策真有變化嗎?銀行會不會暫停房貸呢?

上海辟謠平臺記者致電工、農(nóng)、中、建、交五大國有銀行和招商銀行、浦發(fā)銀行的官方客服，他們都表示沒有接到關(guān)于“暫停發(fā)放房貸”的通知。建設銀行上海分行相關(guān)負責人也向記者表示：自上海市住建委、人民銀行上海分行等八部門聯(lián)合出臺“關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見”以來，我行認真組織落實意見要求，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，合理把握個人住房貸款投放節(jié)奏，按照滿足放款條件的時間先后有序、平穩(wěn)地投放。目前，個人住房貸款服務秩序正常。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，貸款政策收緊是大趨勢，但需要客觀看待“收緊”的含義，對于合理的購房需求，依然會有充裕的貸款資金給予支持，所以不需要擔心房貸停貸。當然，各銀行的具體操作是不一樣的，部分可能會適當壓縮下，但是停貸并不現(xiàn)實，房貸業(yè)務依然是銀行貸款的重要業(yè)務之一。至于說從近期的貸款市場看，確實相對會收緊點，客觀上也會打擊一些炒房需求，也會引起房價的下跌，或者說漲幅的收窄。

關(guān)鍵詞： 上海 學區(qū)房 要涼