謹慎看待公募REITs 都是封閉式產(chǎn)品

本周一起，公募REITs基金正式上市發(fā)售了，最終認購火爆。有不少投資者關心的是，這類基金怎么樣，能投資嗎?

而說到對風險的認知，這應該是擺在每個投資者投資行為之前的第一門課程。投資REITs，除了要注意基金價格波動的風險之外，REITs的分紅率很大程度依賴于基礎設施項目的運營情況，如果因突發(fā)原因導致運營不善，收益率會下降。

REITs基金是什么?簡單說，就是把不動產(chǎn)證券化，然后發(fā)行到二級市場，以基金份額的形式出售給投資者，投資者按比例享有該不動產(chǎn)的租金以及增值收益，回報形式主要以分紅為主。舉例來說，假設把北京的中信大廈打包成REITs上市，投資者買入就相當于成為了該寫字樓的小小股東。而基金的增值主要依靠寫字樓的租金收入和寫字樓自身房產(chǎn)價值的上漲，優(yōu)勢是有強制分紅機制。

關于公募REITs的優(yōu)點，目前已經(jīng)解讀的比較充分了，而對于提示風險的內容，投資者更應關注：

一是公募REITs不是傳統(tǒng)的公募基金，發(fā)行凈值不是1元錢，而是根據(jù)詢價定價;二是公募REITs都是封閉式產(chǎn)品，封閉期從20年到99年不等，所以買了就不要想贖回變現(xiàn)了，想變現(xiàn)只能場內賣出;三是上市以后，REITs可能較發(fā)行價出現(xiàn)折價，如果詢價被指導留出空間了，也可能溢價，這就好比在港股和美股打新有可能賠錢，但是在A股打新大概率賺錢;四是公募REITs的預期收益率只是對分紅的測算，不會剛性兌付，底倉資產(chǎn)發(fā)行人更不會為收益兜底;五是公募REITs的波動性會非常大，它并不是固收產(chǎn)品，如果說股票的波動性是上躥下跳的猴，那么REITs的波動就是袋鼠級別;六是9只公募REITs雖然是同一批產(chǎn)品。但是背后的資產(chǎn)卻完全不同，首批CDR、首批科創(chuàng)板等基金都有相似性，后來的表現(xiàn)差別也不是太大，但是這9只REITs則可能完全不同，買錯和買對差別可能很大;七是公募REITs投向都有具體的項目，這些項目的研究門檻并不低，沒有投行經(jīng)驗、ABS經(jīng)驗的投資者幾乎沒法判斷，而且投資后和未來基金公司基金經(jīng)理的水平關系也不大，而是和底層資產(chǎn)經(jīng)營關系很大;八是公募REITs不會每天公布凈值，而是每半年才公布一次估值，在中間這段時間，都是盲猜狀態(tài)，不過除了半年報和年報，也會有季報公布期間的收入利潤情況;九是二級市場流動性可能一般，日換手率都在千分之幾的水平;十是還有一些稅費的風險。(李濤)

關鍵詞： 謹慎 看待 公募 REITs