買(mǎi)二手房如何避免交易風(fēng)險(xiǎn)？定金是不退的

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)日漸增加，很多的工薪階級(jí)無(wú)法購(gòu)買(mǎi)全新的房產(chǎn)，因此很多人都是選擇在二手房市場(chǎng)中選擇購(gòu)買(mǎi)二手房。那么，問(wèn)下個(gè)各位網(wǎng)友買(mǎi)二手房如何避免交易風(fēng)險(xiǎn)?麻煩解答一下。

1、是否具備交易的條件。二手房要具有不動(dòng)產(chǎn)證，才可以上市交易。買(mǎi)房時(shí)，要看看相關(guān)的證件是否齊全。買(mǎi)方還要看自己是否具備購(gòu)買(mǎi)資格，有無(wú)被限購(gòu)或者限貸。

2、定金的支付。我們知道，定金是不退的。比如買(mǎi)房人向賣(mài)房人支付了20萬(wàn)定金，如果買(mǎi)房人反悔不想買(mǎi)房了，則20萬(wàn)定金不退還;如果賣(mài)房人反悔不賣(mài)房了，則要賠償買(mǎi)房人40萬(wàn)(含20萬(wàn)定金)。買(mǎi)房時(shí)，在支付定金的時(shí)候，要仔細(xì)考慮清楚，因?yàn)槿绻读硕ń鹩植幌胭I(mǎi)，定金是不退還的。另外，定金的金額，按照法律規(guī)定，是不得超過(guò)合同所標(biāo)額的20%，也就是說(shuō)如果合同的成交價(jià)是100萬(wàn)，所支付的定金金額不能超過(guò)20萬(wàn)。

3、查檔和贖樓。正常查檔情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方和中介都應(yīng)該在場(chǎng)。如果賣(mài)方?jīng)]有時(shí)間，買(mǎi)方可以和中介一起去查檔，查檔主要是看房屋有無(wú)抵押、查封、訴訟。二手房如果有貸款，需要貸款結(jié)清了才可以上市交易。還清銀行貸款，解除抵押的過(guò)程，俗稱(chēng)"贖樓"。對(duì)于有貸款的二手房，很多賣(mài)房人會(huì)將買(mǎi)房人的首付拿去結(jié)清剩余的貸款，或者通過(guò)自有資金、找擔(dān)保公司融資的方式來(lái)結(jié)清剩余的房貸。建議買(mǎi)房人不要拿自己的首付去幫賣(mài)房人結(jié)清貸款，用買(mǎi)房人的首付款贖樓具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

4、辦理貸款的約定。在簽約的時(shí)候，買(mǎi)房人要特別確認(rèn)是否具備貸款的能力和資質(zhì)，比如有無(wú)不良信用記錄、還款能力是否足夠、有無(wú)被限貸等。另外，在貸款時(shí)應(yīng)給自己預(yù)留充足的時(shí)間，避免貸款延期發(fā)放造成違約。

5、二手房處于租賃期。在買(mǎi)二手房的時(shí)候，還要注意該二手房是否處于租賃期。因?yàn)樵谕葪l件下，承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃，如果租期未滿(mǎn)，租客有權(quán)利繼續(xù)居住，即使買(mǎi)房人買(mǎi)下了這個(gè)房子，也無(wú)權(quán)要求租客搬出去。因此，遇到這樣的情況，買(mǎi)房人一定要賣(mài)房人出具承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面文件。同時(shí)，注意看租約什么時(shí)候到期;如果租期比較長(zhǎng)，就需要賣(mài)房人去和租客協(xié)商，是否提前退租等。

6、違約責(zé)任的約定。在進(jìn)行交易的時(shí)候，有很多的不確定因素，比如，賣(mài)房人覺(jué)得自己的售價(jià)比較低，不想賣(mài)了;或者買(mǎi)房人發(fā)現(xiàn)了更好的房子，不想買(mǎi)了。只要有一方違約，交易就無(wú)法繼續(xù)。因此，要約定好各種違約的情況，以及雙方的違約責(zé)任。

7、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。很多人買(mǎi)房是為了遷入戶(hù)口，而如果原房主不愿意遷出戶(hù)口，則新業(yè)主無(wú)法遷入。因此，就要將相關(guān)的約定，寫(xiě)入購(gòu)房合同中，以得到法律的保障。

1、核查賣(mài)家相關(guān)信息。在看中一套房子之后，你需要做的，首先是核查以下業(yè)主的信息以及房產(chǎn)信息。讓賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證原件以及身份證原件，核實(shí)出賣(mài)人與產(chǎn)權(quán)人是否一致。然后可以去房管局核實(shí)該房屋的房產(chǎn)類(lèi)型，是民宅、商住還是小產(chǎn)權(quán)房，房屋使用情況等，有沒(méi)有被抵押或查封過(guò)。

2、選擇靠譜的中介。大家都知道中介的重要性，如果你選了有一個(gè)小公司的中介，他很有可能將你坑的傾家蕩產(chǎn)，還無(wú)門(mén)申冤。雖說(shuō)信譽(yù)比較好的中介公司，也難免會(huì)有一些素質(zhì)較差的中介，但是誠(chéng)信度會(huì)高很多。如果中介違約，我們可以維護(hù)自己的權(quán)益。

3、參與簽約前后的所有過(guò)程。一些買(mǎi)家在看中房子后，將交定金、簽合同的事情全權(quán)交給中介去辦。小南提醒大家，雖然這樣可以省掉很多麻煩事，但如果出現(xiàn)問(wèn)題，吃虧的還是你自己。所以不要做懶人，要盡量參與其中，將交易風(fēng)險(xiǎn)降至最低。注意房屋內(nèi)部實(shí)際狀況、更要了解房屋四鄰周邊環(huán)境。

4、進(jìn)行有效的資金監(jiān)管。進(jìn)行有效的資金監(jiān)管，是保護(hù)自己資金的好方法。監(jiān)管部門(mén)可以是律師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)，在買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)付款金額、付款時(shí)間、交房程序等作出明確、可操作性的約定，各個(gè)程序的時(shí)間每個(gè)程序辦理階段的時(shí)間點(diǎn)必須明確，避免交易被無(wú)限期拖長(zhǎng);為上家解除抵押還貸的房款盡可能直接交付原貸款行，避免在中介或上家處停留。

5、相關(guān)稅費(fèi)落實(shí)進(jìn)合同。由于二手房的交易，稅費(fèi)涉及的比較復(fù)雜，也比較多。在簽訂合同前，建議購(gòu)房者將稅費(fèi)算清楚，并落實(shí)到合同中。

1、看房產(chǎn)證購(gòu)房者應(yīng)看房產(chǎn)證是不是原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否為售房人單獨(dú)所有。

2、看戶(hù)口本。購(gòu)房者應(yīng)看售房人的戶(hù)口本，主應(yīng)該看婚姻狀況，戶(hù)籍所在地是否為房屋所在地，最好再問(wèn)問(wèn)賣(mài)方遷出戶(hù)口后是否有落戶(hù)地址。

3、看房子。購(gòu)房者應(yīng)看房子里的實(shí)際居住情況，是賣(mài)房人自住還是出租中，如果出租中還需應(yīng)該看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門(mén)詢(xún)問(wèn)是否有欠費(fèi)情況等等。如果需應(yīng)該進(jìn)一步審查的話(huà)，可以應(yīng)該求售房人配合到房管部門(mén)、派出所戶(hù)籍部門(mén)查詢(xún)房屋情況、戶(hù)籍情況等。

4、注意合同。購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同可以自行簽訂，也可以通過(guò)中介公司簽訂。通過(guò)中介公司簽訂的，中介公司一般在提供存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同格式范本的同時(shí)，還會(huì)提供一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議記載雙方除房屋買(mǎi)賣(mài)合同之外約定的事項(xiàng)。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補(bǔ)充協(xié)議不能與房屋買(mǎi)賣(mài)合同相沖突。這兩份文件都應(yīng)該認(rèn)真審查三個(gè)方面。

關(guān)鍵詞： 買(mǎi)二手房 避免 交易風(fēng)險(xiǎn) 約定