金地集團(tuán)“中年危機(jī)”：債務(wù)攀升融資不斷

6月24日，金地集團(tuán)旗下子公司以40.24億元總價(jià)拿下了位于上海嘉定新城菊?qǐng)@社區(qū)的JDC1-0402單元05-02地塊，溢價(jià)率高達(dá)35.48%。早前6月16日，金地也曾以總價(jià)24.73億元將上海嘉定區(qū)嘉定新城(馬陸鎮(zhèn))戩浜社區(qū)16-06地塊收入囊中，成交樓面價(jià)2.25萬元/平米，溢價(jià)率約27.9%。

進(jìn)入6月以來，金地集團(tuán)持續(xù)”加倉”華東區(qū)域。更早前的6月11日，金地總價(jià)29.02億元摘得了上海市青浦區(qū)西虹橋聯(lián)淶路北側(cè)09-15地塊，成交樓板價(jià)36123元/平方米，溢價(jià)率達(dá)22.04%。除上海外，6月9日，金地集團(tuán)曾以25.2億元總價(jià)包攬南京4宗地，成為當(dāng)日南京土拍市場(chǎng)最大的贏家。

華東區(qū)域銷售承壓

除上海、南京外，金地也在積極布局蘇州區(qū)域，但并不順利。6月11日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局通報(bào)了區(qū)域8家違規(guī)拿地房企，金地集團(tuán)赫然在列。通報(bào)稱，今年4月9日，杭州天霖投資咨詢有限公司和紹興金漢企業(yè)管理咨詢有限公司同時(shí)參與競(jìng)買“蘇地2020-WG-18號(hào)”國有土地使用權(quán)，這兩家企業(yè)的實(shí)際控制人均為金地集團(tuán)。

根據(jù)蘇州市“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買”的相關(guān)規(guī)定，金地集團(tuán)上述兩家子公司的拿地行為系違規(guī)參與競(jìng)買行為。因此，蘇州市相關(guān)單位決定對(duì)其予以懲罰，違規(guī)拿地房企將被列入國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓失信行為人名單，且3年內(nèi)不得參與蘇州市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓活動(dòng)。

資料顯示，自2015年陽侃上任金地華東董事長之后，蘇州便成為了華東區(qū)域的“重點(diǎn)栽培對(duì)象”。在此前后，金地華東以蘇州為大本營成立了蘇南區(qū)域，與南京、上海公司并駕齊驅(qū)。當(dāng)年6月，金地成功競(jìng)得何山路地塊，實(shí)現(xiàn)了在蘇零的突破。隨著土地儲(chǔ)備的進(jìn)一步提升，金地在蘇州的銷售業(yè)績也有所增長。

然而，今年前5月，金地在蘇州卻表現(xiàn)平平。在業(yè)內(nèi)人士看來，不惜違規(guī)拿地，顯露出金地急于在蘇州加大市場(chǎng)話語權(quán)的迫切性，此外，金地也急需在蘇州擁有自己獨(dú)立操盤的項(xiàng)目。根據(jù)金地財(cái)報(bào)，去年，金地蘇州的簽約銷售額達(dá)到69.4億元，但規(guī)模增長更多依賴合作的方式獲取。當(dāng)期，金地在蘇州的10個(gè)在售項(xiàng)目中，其權(quán)益占比超過50%的僅有2個(gè)。

合作項(xiàng)目很容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明晰等爭(zhēng)議，堅(jiān)持合作拿地且權(quán)益占比偏少，也將影響到金地的實(shí)際銷售業(yè)績，未來或?qū)⒚媾R后勁不足的局面，上述業(yè)內(nèi)人士稱。進(jìn)入2020年，金地華東區(qū)域在土地市場(chǎng)及銷售市場(chǎng)均需要有新的跨越，這也是金地加倉該區(qū)域的原因之一，但這是否會(huì)帶來營收上的突破，仍有待觀察。

業(yè)績的高增長并不意味著口碑的爆棚。資料顯示，目前，金地在蘇州既有四季春曉、平江風(fēng)華等爆款，也不乏金地名悅、淺山風(fēng)華等口碑“撲街”的產(chǎn)品。在加速布局的同時(shí)，金地也有必要提升品牌形象。

官網(wǎng)信息披露，自1999年開啟全國化布局至今，金地集團(tuán)旗下已經(jīng)形成了華南、華中、東南、華東、西部、東北、華北等7大區(qū)域。其中，華東區(qū)域系公司發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)部，又以上海、南京、蘇州及合肥為核心城市重點(diǎn)布局。

金地集團(tuán)大力拿地的背后，或與華東區(qū)域的業(yè)績壓力有關(guān)。根據(jù)金地財(cái)報(bào)，2019年，在集團(tuán)各區(qū)域營收紛紛大幅增長的背景下，華東區(qū)域卻由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少等原因，營收僅有67.23億元，占集團(tuán)總營收中的比重也跌至10.68%，同比大幅下降66.72個(gè)百分點(diǎn)。

青財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，自2017年至2019年，金地華東區(qū)域的營收分別為56.14億元、202億元、67.23億元，同比增幅為-62.36%、259.86 %和-66.72%。若從營收增速來看，該區(qū)域僅在2018年實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的大爆發(fā)，排名各區(qū)域第一，隨后在2019年卻跌落至第四的位置。

多地項(xiàng)目陷“維權(quán)”風(fēng)波

在快速的規(guī)模擴(kuò)張下，近幾年，金地集團(tuán)不斷被爆出樓盤質(zhì)量問題，在不少城市，金地正逐漸成為“欺詐”的代名詞。比如，在浙江金華，金地參與開發(fā)的千萬豪宅“金地中梁西江雅苑”就于近期遭遇業(yè)主投訴，業(yè)主表示，該項(xiàng)目多幢在建新房不同樓層存在“梁柱輕輕一摳，混凝土就會(huì)掉落”的情況，并且，天花板、墻壁、露臺(tái)、飄窗等也有不同程度的開裂。

在浙江杭州，金地旗下金地江山風(fēng)華項(xiàng)目也因虛假宣傳問題曾被業(yè)主投訴。業(yè)主稱，該項(xiàng)目北區(qū)在售樓盤早期宣傳是洋房，現(xiàn)在卻變成了小高層，開發(fā)商對(duì)洋房與小高層的定義不明確，存在任意更改商品房性質(zhì)的做法。不僅如此，金地在杭州的金地玖峯匯項(xiàng)目，也被業(yè)主投訴“偷工減料”。業(yè)主表示，該項(xiàng)目在室內(nèi)施工中，地面防水高度未能達(dá)到基本標(biāo)準(zhǔn)，廁所衛(wèi)生間等隔墻使用材料也不達(dá)標(biāo)。

在山東青島，金地自在城小區(qū)也曾被業(yè)主投訴。業(yè)主稱，該小區(qū)在售賣時(shí)以“地鐵房”自居，但在交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，地鐵規(guī)劃中并不存在項(xiàng)目售樓時(shí)宣傳的6號(hào)線“海西路”地鐵站。因此，業(yè)主認(rèn)為該項(xiàng)目存在虛假宣傳，以”地鐵房“價(jià)格購買該樓盤的業(yè)主應(yīng)獲得賠償。上述維權(quán)事件引發(fā)了青島市黃島區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管執(zhí)法局的關(guān)注，在經(jīng)過調(diào)查了解后，金地自在城項(xiàng)目收到了相關(guān)部門下發(fā)的處罰告知書。

在山東濟(jì)南，金地旗下金地湖城風(fēng)華及金地華著等項(xiàng)目均曾陷入“誠信”風(fēng)波。其中，金地華著屢次被媒體質(zhì)疑存在誤導(dǎo)宣傳、銷售數(shù)據(jù)造假、學(xué)區(qū)風(fēng)險(xiǎn)等問題;金地湖城風(fēng)華則因容積率問題，被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑將存在樓座密集、鄰里噪音、電梯擁擠等困擾。

在河南鄭州，自2013年進(jìn)入鄭州以來，金地旗下不少項(xiàng)目都曾遭遇業(yè)主維權(quán)。其中，金地名悅軒項(xiàng)目曾被投訴存在人車不分流、延期交付、裝修價(jià)款不一、違規(guī)銷售、金融放貸等諸多問題。金地格林小城項(xiàng)目曾被投訴小學(xué)配套落空以及物業(yè)問題，有業(yè)主表示，項(xiàng)目質(zhì)量屢出問題的金地集團(tuán)，在鄭州的口碑“已經(jīng)碎了一地”。

在河北，今年5月，金地集團(tuán)子公司河北金地宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因存在未辦理施工許可證、擅自開工建設(shè)等違法行為被廊坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給予處罰，其中，金地·華璟項(xiàng)目被牽連在內(nèi)。

在北京，金地集團(tuán)也曾多次登上北京市住建委“違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)”的黑榜。去年9月，金地參與開發(fā)的悅?cè)A錦以及金地華宸等項(xiàng)目，由于涉及不實(shí)宣傳、補(bǔ)充協(xié)議中存在不合理?xiàng)l款、樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)不符等違規(guī)行為，被北京市住建委責(zé)令立即整改，并給予相應(yīng)曝光。

除了被監(jiān)管部門點(diǎn)名，金地集團(tuán)旗下項(xiàng)目還發(fā)生了多起安全事故。據(jù)青財(cái)經(jīng)梳理，去年3月，金地位于湖北武漢的城中村改造項(xiàng)目”金地悅江時(shí)代K3“二期曾發(fā)生高處墜落事故，死亡1人;2月，江蘇省蘇州市金閶區(qū)蘇地2017-WG-29號(hào)地塊工程發(fā)生高處墜落事故，死亡1人，該項(xiàng)目的建設(shè)單位蘇州金安悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是金地集團(tuán)旗下子公司。

在業(yè)內(nèi)人士看來，金地集團(tuán)質(zhì)量問題頻發(fā)，多半是由于銷售業(yè)績壓力大，盲目加快工期以及在質(zhì)量監(jiān)管方面松懈所導(dǎo)致的。一直以來，金地都十分強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的概念，這些維權(quán)現(xiàn)象說明，金地在高周轉(zhuǎn)過程中也面臨很多壓力。若未來管理不到位，金地的項(xiàng)目安全質(zhì)量問題會(huì)繼續(xù)發(fā)生，這會(huì)極大損傷公司的品牌及形象。

超300億非流動(dòng)負(fù)債年內(nèi)到期

成立于1988年的金地集團(tuán)，2001年登陸上交所上市，如今正值“中年”。2006年時(shí)，金地曾與萬科、保利、招商地產(chǎn)并稱四大龍頭房企，即”招保萬金“。十余年過去，金地集團(tuán)逐漸“掉隊(duì)”。時(shí)間回溯至2017年，招商地產(chǎn)、保利和萬科的營收分別為755.38億元、1463.06億元和2429億元，但金地僅有376.62億元。

不甘落后的金地集團(tuán)也在近年努力追趕。2017年，金地集團(tuán)提出了“三年內(nèi)沖擊2000億元銷售目標(biāo)”的口號(hào)，合約銷售額在2019年達(dá)到2106億元，成功躋身2000億房企俱樂部。不過，在行業(yè)排名中，金地集團(tuán)依然墊底”招保萬金“。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年，排名行業(yè)第14位的金地集團(tuán)，相比第12名招商蛇口仍有近百億的銷售額差距。

由于合作項(xiàng)目較多，金地2019年的權(quán)益銷售比僅為62%，系TOP20陣營里的較低水平。有分析指出，項(xiàng)目投資中，合作開發(fā)可以帶來業(yè)績成長規(guī)模擴(kuò)張，但是資本市場(chǎng)更加會(huì)考慮權(quán)益的土地儲(chǔ)備和權(quán)益的項(xiàng)目銷售規(guī)模。于金地管理層而言，加強(qiáng)權(quán)益占有比例是當(dāng)務(wù)之急。

事實(shí)上，“合作開發(fā)”是金地集團(tuán)近幾年拉動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張的戰(zhàn)略之一。據(jù)財(cái)報(bào)，在金地2019年1200億元的土地總投資額中，其權(quán)益投資額僅為588億元，2017年及2018年則分別為473億元及404億元。受“合作開發(fā)”影響，金地集團(tuán)的歸母凈利潤同比增速并不快，2017年至2019年間，其凈利潤增速分別為8.61%、18.35%以及24.41%。

盡管如期進(jìn)入兩千億陣營，金地集團(tuán)的銷售規(guī)模增速并不快。自2015年-2019年，金地集團(tuán)的簽約銷售額增速分別為26%、63%、39.9%、15.3%、29.76%，規(guī)模增長速度在2016年達(dá)到一定高度后，出現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。

在營收方面，財(cái)報(bào)顯示，自2017年至2019年，金地集團(tuán)的營業(yè)收入分別為376.62億元、506.99億元及634億元，一直在650億元以下。去年，相比招商蛇口2204.74億元合約銷售額以及976.72億元的營收規(guī)模，金地集團(tuán)2106億元的銷售額及634億元的營業(yè)收入仍有較大增長空間。

規(guī)模追趕之下，金地集團(tuán)的債務(wù)壓力反而隨之而來。財(cái)報(bào)顯示，自2017年到2019年，金地集團(tuán)的債務(wù)規(guī)模從1005億元飆升至2524億元，增長1.5倍;有息負(fù)債則從553.54 億元飆升至947.58億元，幾乎翻倍。

對(duì)于金地集團(tuán)而言，2020年所面臨的最大壓力，或是債務(wù)集中到期的壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，金地將有328.10億元非流動(dòng)債務(wù)到期，而其2019年末的營收僅有634億元。這意味著，金地集團(tuán)去年?duì)I收的一半都將用于償還到期債務(wù)。

不僅是2020年，2021年金地依舊處于償債高峰期。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2021年金地到期債務(wù)為262.03億元，雖然比2020年有所降低，但依舊在高位。

正是由于債務(wù)上的壓力，金地集團(tuán)2020年以來頻繁發(fā)債，先后用上了短融、中期票據(jù)、小公募債券等多種融資手段，且融資金額都是用以償還到期的公司債券。今年一季度末，由于債券融資增多，金地集團(tuán)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達(dá)到77.67億元，同比增長63.22%。

值得注意的是，今年2月，金地集團(tuán)還曾因發(fā)行的一筆110億元公司債被上交所“追問”。2月11日，金地集團(tuán)公布110億元公司債融資計(jì)劃，期限最長20年。在此之前，內(nèi)地上市房企超過10年期的公司債券基本為零。目前，這項(xiàng)債券已獲得上交所通過，募集的110億元資金也用于償還公司到期債務(wù)或到期/回售的多支公司債券。

大力發(fā)債下，金地集團(tuán)的償債能力不升反降。截至今年3月底，金地集團(tuán)的短期借款微升至33.22億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則增長17.06%至384.09億元。當(dāng)期，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為434.48億元，同比僅增5.39%，以此粗略估算，金地的現(xiàn)金覆蓋債務(wù)能力較2019年底繼續(xù)減弱。

因“下調(diào)利率”遭上交所問詢

從融資動(dòng)作方面，也可以窺見金地集團(tuán)的資金壓力。今年4月20日，金地集團(tuán)公告稱，旗下債券“18金地03”的利率自5月28日起，由5.29%變更為至1.50%。該債券發(fā)行總額為10億元，上市日為2018年6月15日，到期日為2021年5月28日。

然而，在利率調(diào)整公告發(fā)布的第二天，金地便收到了上交所的問詢函，問詢函就利率下調(diào)的合規(guī)性提出質(zhì)疑。根據(jù)當(dāng)時(shí)的《募集說明書》，金地本期債券“在存續(xù)期第2年末，公司可選擇調(diào)整票面利率”，“存續(xù)期后1年票面利率為本期債券存續(xù)期內(nèi)前2年票面利率加公司提升的基點(diǎn)”，金地的做法與此規(guī)定相違背。

僵持幾天后，迫于各方壓力的金地集團(tuán)在4月28日發(fā)布了“維持利率不變”的公告，其表示，將撤回此前調(diào)降“18金地03”公司債利率至1.50%的決定，維持5.29%的利率，并對(duì)此前引發(fā)的利率下調(diào)爭(zhēng)議致歉。

金地集團(tuán)上述利率下調(diào)的做法引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛討論，有投資者測(cè)算，利率下降后，金地至少可以少支付約3790萬利息。近期1年期國債收益率報(bào)1.182%，收益率跌至10年新低，照此計(jì)算，金地的公司債將“接近”國債水平。金地集團(tuán)如此冒進(jìn)的利率調(diào)整方式，是想間接迫使投資人全部回售債券，而金地則可以借此在當(dāng)前融資成本較低的檔口再度大舉發(fā)債，從而降低融資成本。

青財(cái)經(jīng)查詢財(cái)報(bào)獲悉，目前，金地集團(tuán)仍在存續(xù)期、附帶回售選擇權(quán)的公司債還有7筆，總額約127億元，包括“15金地01”、“16金地02”、“17金地02”、“18金地01”、“18金地04”、“18金地06”、“18金地07”。其中，有5筆公司債的發(fā)行利率超過5%。

有評(píng)論指出，對(duì)于利率調(diào)整，金地集團(tuán)在所發(fā)公司債的《募集說明書》中都有較為類似的規(guī)定。按照目前的形勢(shì)，這7筆公司債很有可能也會(huì)維持原有的票面利率。也就是說，金地集團(tuán)將失去調(diào)節(jié)這127億元債務(wù)成本的主動(dòng)權(quán)，損失的可能是數(shù)以億計(jì)的利潤。

若銷售表現(xiàn)良好，金地集團(tuán)的債務(wù)壓力或可有所緩解。據(jù)其最新銷售簡報(bào)，前5月，金地的簽約銷售金額為678億元，排名行業(yè)第13位，落后招商蛇口100億元。有業(yè)內(nèi)人士稱，近幾年，金地在三四線城市囤積了不少項(xiàng)目。隨著三四線城市棚改紅利的消失，金地在這些城市的項(xiàng)目能否如期去化也是未知數(shù)。

關(guān)鍵詞： 金地集團(tuán) 債務(wù)攀升