負(fù)債率高達(dá)91% 中南集團(tuán)會“折戟”嗎？

7月29日，本刊發(fā)布了題為《 三易其主，西安百花村城改項目21億元的“天坑”由誰來填?(上) 》的報道，受到西安房地產(chǎn)行業(yè)，以及社會各界的廣泛關(guān)注。共收到網(wǎng)友近兩三百多條留言，引發(fā)了人們對西安城改“爛尾”項目出路的思考。

上篇報道，講述了西安最大的城改項目之一，百花村城改項目，因拆遷難度大，投資金額巨大，利益錯綜復(fù)雜等諸多問題，三易其主的始末?？芍^一波三折，波詭云譎。

最終，這個“燙手山芋”，被南通市首個超千億民營企業(yè)，位列中國房地產(chǎn)企業(yè)19強(qiáng)的中南集團(tuán)接手。

相比之前的“金主”，此次入局的中南可謂實力強(qiáng)勁，整體發(fā)展勢頭也被外界看好。

自2017年以來，中南集團(tuán)在西安動作頻繁。先后在浐灞區(qū)、經(jīng)開區(qū)、涇渭新城、城西、灃東新城，以及長安區(qū)瘋狂拿地。短短一年內(nèi)，就推出了中南樾府、中南林樾、中南紫云集、中南春溪集、中南青樾、中南上悅城等10個樓盤項目。

這種體量和速度，與5年前融創(chuàng)、碧桂園相繼進(jìn)入西安，有過之無不及。位列中國房企TOP20，中南的實力果然相當(dāng)強(qiáng)悍。

那么，入局百花村城改項目這趟“渾水”，中南究竟是“藝高人膽大”，還是“亂入百花村”?在全國范圍大舉擴(kuò)張，一路高歌猛進(jìn)的中南，又暗藏著怎樣的隱憂?

從建筑施工隊到千億房地產(chǎn)集團(tuán)

在媒體的描述中，提及中南集團(tuán)掌舵人陳錦石，都會冠以“奮斗者”、“草根逆襲”等字眼。

1988年，絕對是一個神奇的年份。這一年，全國住房改革制度全面試點(diǎn)，土地使用權(quán)允許依法轉(zhuǎn)讓，地產(chǎn)界的知名大佬王石、王健林都以“萬”字作為開頭，成立了各自的企業(yè)。

這一年，大連與深圳的連線中間點(diǎn)，江蘇南通海門，一個叫中南村的地方，26歲的陳錦石帶著本村的28名民工，組建了一支建筑施工隊，奔赴山東東營，踏上了創(chuàng)業(yè)之路。

在此之前，陳錦石撿過破爛、撈過魚蝦、做過小工，18歲時，他學(xué)了一門泥瓦匠的手藝，成為常樂建筑站駐大慶工程隊的一名泥瓦工，兩年后當(dāng)上了施工排長。在此期間，他最為人所稱道的事跡是，僅用60天時間，就完成了一幢樓的主體工程。

起初，這支28人的建筑施工隊，業(yè)務(wù)主要以建筑勞務(wù)分包為主。領(lǐng)隊的陳錦石就是一名“包工頭”。

1989年春節(jié)，陳錦石滿載而歸。施工隊總產(chǎn)值31.6萬元。小組長收入5500元，工人人均3000元。在當(dāng)年，這筆收入已經(jīng)足以羨煞世人了。

然而，資金與實力的不足，仍然成為施工隊的天然“短板”。到第4年時，已經(jīng)接不到多少活計了。

但陳錦石腦子靈光，也善于公關(guān)。他找到癥結(jié)所在，將施工隊“升級改造”——從最初級的清包工，到分包工，再到總包。很快就打開局面，站穩(wěn)了腳跟。到1994年，陳錦石注冊成立沒有地域前綴，而且?guī)е凶诸^的中南集團(tuán)，并擔(dān)任董事長。

為了獲得施工資質(zhì)，陳錦石開始了一連串的收購。

收購南通總承包，獲得房屋建筑工程施工總包一級資質(zhì)，并創(chuàng)立中南建筑;

收購北京城鎮(zhèn)市政，切入軌交、地鐵施工領(lǐng)域，并創(chuàng)立中南土木;

收購南通總承包，獲得房屋建筑工程施工總包一級資質(zhì)，并創(chuàng)立中南建筑;

收購北京城鎮(zhèn)市政，切入軌交、地鐵施工領(lǐng)域，并創(chuàng)立中南土木;

此時，中南集團(tuán)仍然是一家名副其實的建筑公司。往往以“中南建設(shè)”或“中南建筑”的名號出現(xiàn)在大眾視野。

到1997年，國家深化住房制度改革大幕開啟，陳錦石抓住時機(jī)，進(jìn)軍建筑施工的上游開發(fā)領(lǐng)域。在2005年，他力排眾議開發(fā)南通CBD項目，開啟房地產(chǎn)“黃金10年”。

2009年，中南集團(tuán)主板成功借殼上市，駛?cè)胭Y本經(jīng)營快車道。而當(dāng)年神來之筆的“南通CBD項目”，則讓中南集團(tuán)進(jìn)入大盤時代。

到2017年時，中南的發(fā)展達(dá)到了巔峰。旗下?lián)碛?大產(chǎn)業(yè)板塊、3大事業(yè)部，集群424家公司。業(yè)務(wù)涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、市政工程、金融投資等多個領(lǐng)域。表現(xiàn)最為搶眼的，則是中南置地板塊，銷售近千億，占到了集團(tuán)的半壁江山。

不進(jìn)入全國房企前十，誓不罷休

2017年，對于中南來說，是除了創(chuàng)立之年外，另一個極其重要的年份。這一年，集團(tuán)旗下中南置地在全國布局的速度，令人不可思議。

一年之內(nèi)，中南同時進(jìn)入深圳、寧波、鄭州、成渝、西安、昆明等29個熱點(diǎn)城市，全年拿地98宗，新增土地貨值儲備近2000億元。

以西安為例，2017年12月、2018年1月、3月、12月2日，陳錦石先后4次到訪西安，與時任西安主要領(lǐng)導(dǎo)會談。如此高頻次的造訪，極為罕見，背后所透露的，是中南在西安布局的雄心和野心。

據(jù)知情人透露，在與時任西安主要領(lǐng)導(dǎo)的會晤中，陳錦石曾宣稱，中南擬投資1000億左右參與西安皇城復(fù)興計劃。

2017年底，中南浐灞項目以中南樾府的文案名亮相。2018年，中南置地又以迅雷不及掩耳之勢，在經(jīng)開區(qū)、涇渭新城、城西、灃東新城等區(qū)域先后推出了中南紫云集、中南春溪集、中南青樾、中南上悅城等諸多樓盤。

“中南屬于合作模式比較靈活的開發(fā)商，經(jīng)常以股權(quán)收購等形式，在西安儲備土地四面出擊。”陜西地產(chǎn)獨(dú)立評論員楊養(yǎng)兵告訴本刊記者。

2019年，中南地產(chǎn)與萊安地產(chǎn)合作，收購萊安城，開發(fā)中南春風(fēng)南岸項目。如《 三易其主 》一文中所述，兩家公司合作上演了一出“雙簧”大戲，中南趁機(jī)拍下了百花村城改項目中的第4塊土地。

除此之外，2020年4月，中南又拿下了長安區(qū)5宗，共146.816畝的地產(chǎn)開發(fā)用地。

據(jù)知情人向本刊記者透露，“2016年，陳錦石找來地產(chǎn)界最耀眼的職業(yè)經(jīng)理人陳凱掌舵，而陳凱與融創(chuàng)的孫宏斌如出一轍，不進(jìn)入全國房企前十，誓不罷休。”

2015年之后，房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，一些實力不濟(jì)的房企的生存空間被擠壓，不得不另尋出路。中國房地產(chǎn)業(yè)成為了“大佬的江湖”。

那時，陳錦石接受采訪時曾提出，計劃到2020年，確保集團(tuán)綜合業(yè)務(wù)收入1000億。而在2017年，年總營收已達(dá)到令人驕傲的1536億元，成為南通首個營收超千億的企業(yè)，提前完成了千億營收目標(biāo)。

據(jù)中南集團(tuán)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2018年，中南集團(tuán)總營業(yè)額達(dá)2225.43億元。2019年2月，陳錦石在發(fā)布的新春致辭中提出，“努力向中國企業(yè)500強(qiáng)前100名、世界企業(yè)500強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)。”

2019年3月，在陳錦石發(fā)布新春致辭的1個月后，中南集團(tuán)通過收購的方式，拿到了百花村城改項目三宗地塊，共計285.5畝。

“中南集團(tuán)是以建筑工程起家的，給人的印象，是一家發(fā)展很穩(wěn)健的公司，可這幾年，以中南置地為先鋒，向全國大舉擴(kuò)張，帶起來的一股子虛火，可能連陳錦石自己都有點(diǎn)飄了。”楊養(yǎng)兵評價說。

擊鼓傳花，中南闖入“百花村”

對陳錦石之女陳昱含而言，則更為直接，“想進(jìn)入全國房企前十，就必須讓銷售額達(dá)到3000億元。”

在職業(yè)經(jīng)理人陳凱加盟之前，陳錦石的千金陳昱含已進(jìn)入中南集團(tuán)工作。2009年中南集團(tuán)借殼上市之后，陳昱含出任上市公司董事。

“即使有陳凱的加盟，但陳錦石還是會將企業(yè)交給自己的女兒。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

這位年輕的85后掌門人，野心要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上一輩人。陳昱含在2017年初就喊出“中南置地要在3年內(nèi)進(jìn)入行業(yè)前十，劍指3000億元目標(biāo)”的口號。因為在她看來，未來幾年，3000億的銷售額，是進(jìn)入中國房企10強(qiáng)的門票。

陳昱含智商情商雙高，不負(fù)眾望，逐漸掌握權(quán)柄后，使中南集團(tuán)迅速拋棄了過去開發(fā)長周期大盤的做法，“高周轉(zhuǎn)”成為公司追求的目標(biāo)。

據(jù)知情人透露，中南內(nèi)部要求：三、四線城市項目4 個月開盤，7個月現(xiàn)金流回正，而一線城市現(xiàn)金流回正時間為12個月，二線城市9個月。

陳昱含崇尚兩套玩法，一個是“競爭游戲”，一個是“裂變游戲”。

所謂“競爭游戲”，就是將公司各區(qū)域稱為“戰(zhàn)區(qū)”，比如江蘇戰(zhàn)區(qū)，北京戰(zhàn)區(qū)，成都戰(zhàn)區(qū)、西安戰(zhàn)區(qū)……鼓勵各戰(zhàn)區(qū)之間相互競爭，互搶資源，打破戰(zhàn)區(qū)屬地的限制與保護(hù)?？偛棵鞔_規(guī)則，除了公開招標(biāo)拿地之外，可以跨區(qū)域，甚至跨省份拿地和開發(fā)、銷售。

當(dāng)某個站區(qū)項目數(shù)量超過一個定量，或者項目群管理成熟后，一個戰(zhàn)區(qū)可以裂變幾個新的戰(zhàn)區(qū)。這就是“裂變游戲”。“不得不承認(rèn)，陳昱含是了不起的富二代，也是一個敢闖，而且有勇有謀的巾幗英雄。”有業(yè)內(nèi)人士如此說。

“比如在西安戰(zhàn)區(qū)，就分了好幾個戰(zhàn)區(qū)，相互之間是競爭關(guān)系。所以，資金絕不可能全部砸進(jìn)百花村項目里。錢都砸進(jìn)去了，西安的其他項目怎么辦?”楊養(yǎng)兵說。

事實也的確如此，中南集團(tuán)拿下百花村項目后，出于戰(zhàn)略考量和資金壓力，食言了當(dāng)初的承諾，遲遲未能兌現(xiàn)村民的補(bǔ)償條件，導(dǎo)致商鋪工程無法動工。

土地儲備是房企發(fā)展的“糧草”，“積極補(bǔ)倉”則是中南置地近兩年不變的策略。根據(jù)公告顯示，2018年，中南建設(shè)共新增項目112個，總規(guī)劃建筑面積約為1603.32萬平方米。

相比之下，在千億陣營里，陽光城新增項目為85個，金地新增項目為83個。

中南之所以要拿下百花村城改項目，正是出于對“土地儲備”的強(qiáng)烈渴望。

“陳昱含奉行的是高周轉(zhuǎn)，我猜測，中南之所以要拿下百花村項目，極可能是想著‘快進(jìn)快出’。開發(fā)其中一部分，沖一下銷售額后，再立即轉(zhuǎn)手。”對中南入局百花村項目后，會如何操作，楊養(yǎng)兵分析說。

然而，中南集團(tuán)卻低估了百花村村民多年積累下的“維權(quán)經(jīng)驗”。項目三易其主，曠日持久地維權(quán)，村民認(rèn)定一條原則：“堅決要求補(bǔ)償其損失，不補(bǔ)償就是騙子，不補(bǔ)償就別想動工。”

于是，資金短缺的百花村項目至今還處于半停滯狀態(tài)。

以“二線城市9個月資金回流”的規(guī)則來判定，如今，拿下百花村項目過去18個月，已投入1億多元的資金，工程卻遲遲無法動工，這對于中南來說，是最不愿看到的局面。

“現(xiàn)在這個局，中南要么賠一筆小錢，將項目繼續(xù)轉(zhuǎn)手給下家，要么拉入國企入股，一同開發(fā)，比如陜建集團(tuán)，西安建工集團(tuán)之類，方才可能解套。”楊養(yǎng)兵分析說。

“但目前看來，不太可能找到下家，如此滾燙的“山芋”，恐怕誰也不敢接。所以，百花村項目背棄承諾，最終陷入‘滑鐵盧’的可能性會更大一些。”楊養(yǎng)兵表示。

豪言背后的隱憂

在中南置地向全國熱點(diǎn)城市“攻城掠寨”，以龐大的規(guī)模拉升銷售額的同時，也出現(xiàn)了明顯的隱憂。

規(guī)模不斷擴(kuò)張，負(fù)債率也隨之持續(xù)攀升。2018年，中南公司資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)91.69%，而衡量房企綜合債務(wù)指標(biāo)的凈負(fù)債率也不容樂觀。

負(fù)債率高達(dá)91.69%，意味著一旦銀行提起訴訟，或者合伙人撤資，那么，不僅百花村項目會成為爛尾工程，整個集團(tuán)將會在一夜之間崩盤消失。

wind金融數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，中南建設(shè)凈負(fù)債率為167.05%，雖然較2018年底的191.52%大幅下降24個百分點(diǎn)，但仍舊處于崩盤破產(chǎn)的邊緣。

凈負(fù)債率如此之高，究其原因，則是因為其股東權(quán)益占比過低，根據(jù)公司2019年一季報，其所有者權(quán)益僅為202.6億元，占總資產(chǎn)比例僅為8.44%。過低的所有者權(quán)益導(dǎo)致公司凈負(fù)債率長期處于高位。

掌舵人陳錦石的日子也不好過。2018年，陳錦石被旗下公司股東實名舉報，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

這一年，中南建設(shè)已破產(chǎn)清算一家控股子公司——海門中南國際置業(yè)顧問有限公司(下稱“中南置業(yè)”)。這家公司股權(quán)分配如下：

自然人股東陳琳持股49%，中南建設(shè)全資子公司海門中南世紀(jì)城開發(fā)有限公司(以下簡稱“中南世紀(jì)城”)持股51%，中南建設(shè)為中南置業(yè)的實際控制方，陳錦石則是實際控制人。

2018年8月，股東之一的陳琳向南通公安局舉報，稱陳錦石作為中南置業(yè)的實際控制人，在該公司破產(chǎn)清算中，通過隱匿財產(chǎn)等方法，侵占了該公司8607萬元利潤。從而損害了股東陳琳4169.52萬元的股東權(quán)益。

更為惡劣的是，陳錦石甚至涉嫌指使會計機(jī)構(gòu)及人員，隱匿應(yīng)當(dāng)依法保存的會計憑證和賬本。

其實，這只是陳錦石資金洗白的冰山一角。

之后，南通市公安局受理該案。涉事多位當(dāng)事人及百花村村民本刊記者表示：“陳錦石做人做到如此地步，必敗無疑!”

而中南官方的說法是，該消息與事實不符，該事件屬于中南與合作方的經(jīng)濟(jì)糾紛。中南依據(jù)相關(guān)規(guī)定，并無不妥之處，聲稱對方通過各種手段爭取不正當(dāng)利益。中南已通過合規(guī)方式處理。

“雖然各有各的說法，但股東的權(quán)益受到損害，已是不爭的事實。”有業(yè)內(nèi)人士明確指出。

上述事件還未平息，2020年6月11日，新京報發(fā)出一則“中南董事長陳錦石被限制高消費(fèi)”的消息。

據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，山東青島市黃島區(qū)人民法院對陳錦石下達(dá)限制消費(fèi)令，不得乘坐飛機(jī)及在星級酒店消費(fèi)等。

據(jù)黃島區(qū)法院披露，申請立案執(zhí)行的，是一家名為晨陽至誠的酒店管理公司。與之前一樣，仍然是一樁說不清，道不明的合同糾紛案。

2015年，晨陽公司從海灣公司(陳錦石名下公司)手中，租下青島經(jīng)開區(qū)中南金石國際廣場南樓的49套公寓，用于經(jīng)營酒店。合同金額為624萬元。

然而，雙方因裝修改造設(shè)計消防驗收等問題產(chǎn)生租金糾紛。晨陽公司將海灣公司告上法庭，要求對方賠償其損失20萬元。

由于被告海灣公司未按法律賠付其損失，法院依法執(zhí)行限制海灣公司法人陳錦石高消費(fèi)。一家資產(chǎn)超千億規(guī)模的企業(yè)，一個身家近百億元的地產(chǎn)大佬，卻成了人們俗稱的“老賴”。

盡管由于陳錦石不失時機(jī)地卸任了海灣公司法人身份，法院于6月12日解除了對其的《限制消費(fèi)令》。但同樣在今年6月份，中南旗下多家企業(yè)，被列入執(zhí)行人名單。陳錦石雖然卸任了多家公司的法人，但他離這些公司其實并不遙遠(yuǎn)。

陳錦石從一個農(nóng)民，成功逆襲，成為一個擁有千億企業(yè)的商界大佬，這是中國農(nóng)民的驕傲，也是中國民營企業(yè)的驕傲，這種拼搏奮進(jìn)的精神，是值得我們崇敬和欣賞的。

然而，在經(jīng)濟(jì)形勢大轉(zhuǎn)型的嚴(yán)峻的情況下，無論是中南集團(tuán)，還是其他民營企業(yè)，都面臨著生存不易，甚至有崩盤倒塌的風(fēng)險，我們衷心祝愿中南集團(tuán)能夠走出困境。如今，中南集團(tuán)身陷西安百花村城改項目21億元的泥淖，陳氏父女倆曾經(jīng)放出的豪言，恐怕沒有那么容易實現(xiàn)。

同時，多位百花村村民希望通過本刊，鄭重提醒廣大購房者務(wù)必擦亮眼睛，不要對所謂的千億企業(yè)所迷惑，謹(jǐn)慎涉足百花村城改項目，不要盲目地被“老賴”陷進(jìn)去。

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