安居客還能上市嗎？盈利畸形：與傳統(tǒng)中介積怨深

近日，安居客因單方面漲價(jià)遭中介集體封殺，包括我愛我家、鏈家、中原等在內(nèi)的9家中介一夜之間撤空安居客所有房源。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是一次傳統(tǒng)中介與電商中介利益矛盾的集中爆發(fā)，安居客不僅在商業(yè)模式上受到嚴(yán)重質(zhì)疑，赴美IPO或也因此碰壁，房地產(chǎn)電商利益恐生變。

模式之殤：平臺(tái)環(huán)境不理想

據(jù)了解，過去的將近10年間，安居客腳跨互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)兩大領(lǐng)域，建立起了自己的商業(yè)模式——向租房人、買房人提供由中介公司發(fā)布的房源，然后按照點(diǎn)擊次數(shù)，或者一定的套餐計(jì)劃，向中介公司與經(jīng)紀(jì)人收費(fèi)。用術(shù)語(yǔ)說，就是安居客賣端口流量。

“安居客”的平臺(tái)看似是“經(jīng)紀(jì)人——購(gòu)/租房者”的C2C模式，但實(shí)質(zhì)上是“中介公司——購(gòu)/租房者”B2C平臺(tái)。最近幾年，雖然房產(chǎn)網(wǎng)站在快速發(fā)展，但類似安居客的平臺(tái)的環(huán)境卻越來(lái)越受到質(zhì)疑。特別被詬病的問題就是信息的重復(fù)和虛假。

眾所周知，在一定周期內(nèi)，市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)的房源量和網(wǎng)站用戶量都會(huì)處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)(特別是近三年二手房市場(chǎng)停滯不前甚至出現(xiàn)縮水)，這也就意味著網(wǎng)站房源發(fā)布產(chǎn)品使用的人越多，分?jǐn)偟矫總€(gè)使用者頭上的流量就越小，效果越差，而對(duì)于房產(chǎn)信息的消費(fèi)者來(lái)說，平臺(tái)上的房源信息量增加并沒有帶來(lái)實(shí)際有效信息增加，只不過是多了更多的重復(fù)，找到符合需求的信息的難度越大。

這種平臺(tái)上房源重復(fù)率到底有多少，也許用戶有體驗(yàn)但并不了然。以杭州為例，杭州某省級(jí)報(bào)媒曾發(fā)布一個(gè)針對(duì)杭州二手存量房的調(diào)查報(bào)告，報(bào)告顯示杭州二手房在售房源約5-7萬(wàn)套。而當(dāng)時(shí)杭州的幾大房地產(chǎn)網(wǎng)站，二手房源多則近30萬(wàn)套，少則近10萬(wàn)套，這里的重復(fù)率之高不言而喻。

另?yè)?jù)一份網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的問卷顯示，在被訪者當(dāng)中，9成人在網(wǎng)上找房的時(shí)候遇到過虛假房源。而超過9成的人根絡(luò)本就不相信網(wǎng)上的房源信息。在一些房產(chǎn)中介網(wǎng)站，先以低價(jià)誘惑購(gòu)房者，再推薦高價(jià)房源，或套取購(gòu)房者個(gè)人信息以作推銷儲(chǔ)備，這樣的方法在業(yè)內(nèi)很常見。

可以說，繁榮的背后，是房地產(chǎn)網(wǎng)站快速發(fā)展，是中介效果下降，是購(gòu)房者、租房者無(wú)所適從。

盈利畸形：與傳統(tǒng)中介積怨深

近日，京滬9家房產(chǎn)中介企業(yè)將安居客的房源全部下架的事件，在社會(huì)上引起很大反響。有多家中介機(jī)構(gòu)向記者表示，盡管安居客已表示暫時(shí)不會(huì)漲價(jià)，但中介機(jī)構(gòu)對(duì)安居客“消費(fèi)不透明、單方面大幅漲價(jià)”等行為表示不滿，暫時(shí)不會(huì)恢復(fù)上架。

據(jù)媒體報(bào)道，在過去7年中，安居客曾多次改變收費(fèi)方式，今年3月初，在未通知中介公司的情況下，提高單次點(diǎn)擊的定價(jià)，出售房源的單次點(diǎn)擊價(jià)漲幅達(dá)27%，租賃盤源的單次點(diǎn)擊價(jià)漲幅達(dá)50%。此舉最終引發(fā)中介公司停止向安居客提供房源的集體行動(dòng)。

一位中介負(fù)責(zé)人向記者介紹，安居客此前主要以包月套餐形式收費(fèi)，根據(jù)不同的推送位置、房源質(zhì)量，每月收取300-1000元不等的費(fèi)用。但從2012年開始改用按點(diǎn)擊量付費(fèi)、競(jìng)價(jià)排名模式收費(fèi)，即哪位中介出的錢最高，所推房源可以優(yōu)先展示，而且房源只要被點(diǎn)擊，就會(huì)從中介賬號(hào)中扣除一定費(fèi)用。“按照目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如果經(jīng)紀(jì)人想得到理想推廣，每個(gè)月要向安居客交3000元左右，但是如果一旦漲價(jià)，5000元都打不住了。”上述負(fù)責(zé)人說。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)中介行業(yè)的利潤(rùn)空間不斷被壓縮，最終導(dǎo)致了矛盾的爆發(fā)。他們稱，國(guó)內(nèi)目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直維持在成交總金額2-3%的水平，而其店租、人力成本、推廣費(fèi)用等都在不斷上升，其中，在推廣費(fèi)用里，以安居客為代表的房產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)企業(yè)的推廣成本占據(jù)了極大的比例。

房產(chǎn)中介企業(yè)因此感到自己的利潤(rùn)空間在不斷縮小，相反靠他們“養(yǎng)活”的服務(wù)企業(yè)卻越來(lái)越滋潤(rùn)。上市的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)企業(yè)所公布的財(cái)報(bào)顯示，其利潤(rùn)率在30%以上?；蛟S正是如此畸形的盈利關(guān)系，成為了此次事件的爆點(diǎn)。業(yè)內(nèi)透露，房地產(chǎn)網(wǎng)站的利潤(rùn)主要來(lái)源于廣告，比如新房開發(fā)商、房屋中介等，除此以外不收取其他任何費(fèi)用，因此與傳統(tǒng)中介積怨已久的安居客們的盈利前景似乎也要蒙上一層陰影了。

競(jìng)爭(zhēng)乏力：行業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重

目前全國(guó)有房地產(chǎn)內(nèi)容的網(wǎng)站近7000家，如果說，安居客是售賣端口流量的明星概念公司的話，那么搜房網(wǎng)則是這個(gè)端口流量市場(chǎng)的絕對(duì)老大。根據(jù)今年的最新數(shù)據(jù)，2013年，搜房網(wǎng)房屋租售信息發(fā)布業(yè)務(wù)創(chuàng)收超過1.6億美元，超過十億元。而2012年的這個(gè)數(shù)字則為7000萬(wàn)美元，一年翻番。其市場(chǎng)地位不可撼動(dòng)，令其他同類企業(yè)難以望其項(xiàng)背。

另外，號(hào)稱同搜房網(wǎng)、安居客并列房地產(chǎn)網(wǎng)站前三甲的樂居也已向美國(guó)證監(jiān)會(huì)遞交了招股書，計(jì)劃進(jìn)行首次公開募股(IPO)。58同城、趕集網(wǎng)等“實(shí)力雄厚”的社區(qū)概念網(wǎng)站也紛紛加入競(jìng)爭(zhēng)，安居客要想在這個(gè)市場(chǎng)上占得一席之地似乎變得越來(lái)越步履艱難。

與此同時(shí)，為了降低對(duì)網(wǎng)絡(luò)入口的依賴，像鏈家地產(chǎn)，我愛我家，中原等開始兩條腿走路，紛紛建立自己的房源信息網(wǎng)站。然后，通過在上面發(fā)布真正有效、真實(shí)、認(rèn)證房源，重新激活買(賣)房人的芳心與偏好。

業(yè)內(nèi)人士指出：中介垂直網(wǎng)站雖然還很難取代這些房產(chǎn)門戶、房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，但是正如一個(gè)商家可以在大賣場(chǎng)里上開店鋪，也可以在直接商業(yè)街開“專營(yíng)店”，這兩者是不矛盾的。而且，有些客戶已經(jīng)厭倦了平臺(tái)網(wǎng)站上信息復(fù)雜難以篩選的體驗(yàn)，更樂于體驗(yàn)中介官網(wǎng)的簡(jiǎn)單直接。而這一點(diǎn)似乎也符合現(xiàn)在電商的發(fā)展趨勢(shì)，品牌直營(yíng)店和官網(wǎng)旗艦店現(xiàn)在越來(lái)越被人信賴。

總之，中介大戰(zhàn)安居客引發(fā)的“漲價(jià)門”，對(duì)購(gòu)房人、賣房人沒有壞處。不漲價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)倒逼產(chǎn)品創(chuàng)新，這正是普通消費(fèi)者期望的結(jié)果。

關(guān)鍵詞： 安居客 上市