焦點(diǎn)熱訊:晨意幫忙丨349萬(wàn)買房被法院查封拍賣，當(dāng)事人：如何證明是現(xiàn)金買的

如何證明是用現(xiàn)金買的房？這是河南鄭州馬義河一家人頭疼的問(wèn)題。

2月26日，馬義河女兒馬亞倫告訴瀟湘晨報(bào)（報(bào)料微信：xxcbbaoliao）晨意幫忙記者，他父親于2010年11月、12月先后兩次拿出現(xiàn)金共349萬(wàn)余元購(gòu)買了鄭州市金水區(qū)六和之家小區(qū)5套房，因開發(fā)商河南六合置業(yè)公司（下稱六合公司）的問(wèn)題，均未拿到房產(chǎn)證。

“鄭州市正巖建設(shè)集團(tuán)有限公司（下稱正巖公司）說(shuō)開發(fā)商欠了他們錢，認(rèn)為我們的兩套房子是他的?！瘪R亞倫，另外3套房，其中1套涉及一房?jī)少u被別人住了，“另外2套房可能會(huì)以同樣的方式被拿走，因?yàn)榱硪患医ㄖ菊谟^望我們與正巖公司的最后結(jié)果?！?/p>

(資料圖片僅供參考)

從2019年開始，馬義河一家與正巖公司開始了訴訟之路。2019年11月，鄭州中院一審認(rèn)為，馬義河是用現(xiàn)金買的房。2020年6月，河南省高院二審認(rèn)為，款項(xiàng)數(shù)額較大，在無(wú)取款憑證等其他證據(jù)佐證的情況下，不足以證明其主張。

2021年8月，六合公司拿出臺(tái)賬，稱馬義河使用現(xiàn)金進(jìn)行購(gòu)房。2021年8月，最高法裁定認(rèn)為，僅以收據(jù)沒(méi)有取款憑證等其他證據(jù)佐證，現(xiàn)金支付金額較大為由，認(rèn)定馬義河未支付購(gòu)房款有所不妥。2021年12月，河南高院再審維持原判，法院認(rèn)為，如此大額的款項(xiàng)，全部用現(xiàn)金支付不符合日常交易習(xí)慣，現(xiàn)有證據(jù)尚無(wú)法認(rèn)定馬義河支付了案涉房屋的款項(xiàng)。

沒(méi)拿到房產(chǎn)證的房子涉官司被法院查封，一審判決：不得執(zhí)行案涉兩套房屋

“2023年2月1日，我們的房子被拍賣，如果房產(chǎn)最后被賣出的話，我們可能會(huì)無(wú)家可歸?！?月26日，馬亞倫對(duì)晨意幫忙記者說(shuō)。

馬亞倫口中所說(shuō)被拍賣的房子，是她父親于2010年用現(xiàn)金購(gòu)買的其中兩套?！爱?dāng)年11月、12月，我父親兩次用現(xiàn)金共支付了349萬(wàn)余元買了鄭州市金水區(qū)六和之家小區(qū)5套房，都是用他名字買的?！瘪R亞倫說(shuō)，開發(fā)商六合公司欠建筑商正巖公司工程款，正巖公司贏了官司后向法院申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行，2018年，鄭州中院裁定強(qiáng)制執(zhí)行六合公司名下六合之家小區(qū)111號(hào)房、84號(hào)房，并查封。

2019年，馬亞倫父親馬義河起訴正巖公司，要求法院停止對(duì)案涉兩套房屋的強(qiáng)制執(zhí)行程序，并解除對(duì)該涉案房屋的查封措施；依法確認(rèn)原告與第三人六合公司簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》有效；依法確認(rèn)原告對(duì)案涉兩套房產(chǎn)享有所有權(quán)，并依法判令第三人六合公司將上述房產(chǎn)的所有權(quán)屬證書辦理或協(xié)助辦理至原告名下。

鄭州中院查明，2010年12月，馬義河與六合公司簽訂兩份商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，載明：111號(hào)房?jī)?yōu)惠后總房款為85萬(wàn)余元，84號(hào)房房款為66萬(wàn)余元。六合公司向馬義河出具了85萬(wàn)余元、66萬(wàn)余元的收據(jù)。2011年，馬義河與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議上載明兩套房是馬義河所購(gòu)；2011年，馬義河給裝修公司交了兩套房的裝修款，給兩套房交了天然氣費(fèi)；馬義河給111房裝了寬帶和有線電視。

正巖公司辯稱，一：涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記在六合公司名下，沒(méi)有登記在原告馬義河名下，案外人馬義河不是涉案房屋的權(quán)利；二：馬義河與六合公司之間沒(méi)有合法的商品房買賣合同關(guān)系，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書上方買受人乙方處馬義河的簽名和起訴狀上的簽名明顯不一致，馬義河沒(méi)有向河南六合置業(yè)有限公司支付房款，馬義河在同一天向六合公司支付兩套房房款，沒(méi)有證據(jù)證明支付方式,共計(jì) 151萬(wàn)余元的現(xiàn)金不符合生活常識(shí)也不符合交易習(xí)慣；三：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書只有當(dāng)事人的名稱，房屋基本狀況，出資額，沒(méi)有雙方當(dāng)事人的住所、房屋銷售方式、付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期等主要內(nèi)容。馬義河遞交的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書不屬于商品房買賣合同，馬義河提供的證據(jù)也無(wú)法證明其涉案房屋是用于居住，且不是唯一性住房，也無(wú)證據(jù)證明其撫養(yǎng)人名下無(wú)其他用于居住的房屋；四：該公司申請(qǐng)執(zhí)行的是工程款，主要的組成成分是勞動(dòng)者工資，涉及到勞動(dòng)者的生存權(quán)利和社會(huì)穩(wěn)定。

鄭州中院認(rèn)為，在查封之前，馬義河簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，支付全部購(gòu)房款，且對(duì)兩套房長(zhǎng)期占有、使用。兩套房雖未辦理過(guò)戶，但馬義河對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)?；诖?，馬義河對(duì)兩套房屋享有排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

2019年11月11日，鄭州中院判決不得執(zhí)行案涉兩套房屋。

河南高院二審撤銷鄭州中院判決，最高法指令河南高院再審

正巖公司不服鄭州中院的判決，上訴至河南省高院，訴請(qǐng)撤銷一審判決，駁回馬義河的訴訟請(qǐng)求。

正巖公司上訴理由為其一審辯護(hù)的二、三條。

馬義河在庭上答辯稱，馬義河與六合公司簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》符合相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是合法有效的房屋買賣合同。其支付了全部購(gòu)房款，且六合公司出具了收據(jù)顯示為現(xiàn)金支付。房屋一直由馬義河占有使用。

二審中，馬義河稱2010年之前從事皮革生意，從事相關(guān)交易均以現(xiàn)金往來(lái)支付的形式進(jìn)行，其與子女一起到六合之家小區(qū)財(cái)務(wù)室以現(xiàn)金方式支付了全部購(gòu)款，且購(gòu)房收據(jù)清楚載明支付方式為現(xiàn)金支付。

河南高院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，買房者和出賣人應(yīng)當(dāng)簽訂合法有效的商品房買賣合同，并支付相應(yīng)的價(jià)款。馬義河與六合公司只簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，沒(méi)有簽商品房買賣合同。馬義河稱給了現(xiàn)金并提交收據(jù)，但該款項(xiàng)數(shù)額較大，在無(wú)取款憑證等其他證據(jù)佐證的情況下，不足以證明其主張。

河南高院認(rèn)為，正巖公司上訴請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，結(jié)果不當(dāng)，予以糾正。

馬義河不服河南高院判決，向最高法提出再審申請(qǐng)。

此前未到庭的六合公司在此提交意見稱，六合公司實(shí)際控制人涉嫌刑事犯罪，公司業(yè)務(wù)停滯，從財(cái)務(wù)人員處留存的臺(tái)賬顯示馬義河購(gòu)買了案涉房屋；六合公司提供263套房總表顯示馬義河為案涉房屋買受人，并在財(cái)務(wù)交房款，無(wú)欠款金額；當(dāng)時(shí)六合公司收取購(gòu)房款時(shí)只接受現(xiàn)金，是為了規(guī)避稅務(wù)稽查，案涉房屋無(wú)法辦理過(guò)戶登記是因?yàn)榉课荼痪W(wǎng)簽給了其他債權(quán)人，該債權(quán)人不配合解除網(wǎng)簽，故無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。

據(jù)上游新聞報(bào)道，2022年2月23日，六合公司一名工作人員受訪時(shí)坦言，該公司做的一些事，對(duì)不起小區(qū)很多業(yè)主。

最高法認(rèn)為，二審法院認(rèn)定：認(rèn)購(gòu)協(xié)議書包含了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，馬義河與六合置業(yè)公司未簽訂商品房買賣合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)；根據(jù)馬義河提供的物業(yè)服務(wù)協(xié)議、裝修合同、天然氣發(fā)票等證據(jù)，可證明馬義河于房屋查封之前對(duì)案涉房屋長(zhǎng)期占有使用；關(guān)于馬義河是否已支付全部購(gòu)房款的問(wèn)題，本案應(yīng)結(jié)合購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)能力、當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)鼗蛘弋?dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣、房屋交付情況、房屋居住時(shí)間長(zhǎng)短、居住期間是否發(fā)生爭(zhēng)議、是否存在購(gòu)房人與被執(zhí)行人惡意串通逃避執(zhí)行的可能性等因素，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)對(duì)馬義河是否支付購(gòu)房款的事實(shí)作出認(rèn)定。二審判決僅以馬義河提交的收據(jù)沒(méi)有取款憑證等其他證據(jù)佐證，現(xiàn)金支付金額較大為由，認(rèn)定馬義河未支付購(gòu)房款有所不妥，該問(wèn)題需進(jìn)一步查明；未辦理過(guò)戶登記是否非馬義河自身原因，河南高院需進(jìn)一步查明。

2021年8月20日，最高法指令河南省高院再審本案。

河南高院再審維持二審判決，專家指出敗訴原因或因證據(jù)不足

2021年11月12日，河南高院再審此案。

馬義河、六合公司再次闡述了之前的觀點(diǎn)。再審期間，馬義河提交證據(jù)包括《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》三份及收據(jù)三份、六合公司263套房總表，擬證明，他在六合置業(yè)公司購(gòu)買五套房屋在六合置業(yè)公司的263套總表中均記載房款已付，且該表經(jīng)公證處公證。

但正巖建設(shè)公司質(zhì)證稱：馬義河購(gòu)買的房款349萬(wàn)余元至今未向法院提交支付證據(jù)。同時(shí)，馬義河購(gòu)買五套房屋明顯是為了投資經(jīng)營(yíng)，屬于炒房者，不是為了居住生存權(quán)而購(gòu)房；并質(zhì)疑六合置業(yè)公司263套總表的真實(shí)性、合法性。

河南高院再審認(rèn)定，馬義河與六合公司簽訂了五份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，購(gòu)買案涉小區(qū)五套房，六合公司向馬義河出具五份收據(jù)，載明收到馬義河交來(lái)的房款，共計(jì)349萬(wàn)余元，馬義河說(shuō)分兩次現(xiàn)金交付；馬義河購(gòu)買的五套房屋均記載有債權(quán)人，六合公司庭審時(shí)解釋用涉案房屋融資；再審?fù)徶?，馬義河稱五套房屋中除涉執(zhí)行異議之訴的兩套房屋外，還有一套房屋涉及一房二賣糾紛，另外兩套房屋沒(méi)有糾紛，由馬義河實(shí)際控制。再審認(rèn)的其他事實(shí)與一、二審認(rèn)定的一致。

河南高院再審認(rèn)為，首先，馬義河在六合之家小區(qū)有多套房屋，不符合買受人名下無(wú)其他用于居住房屋的情形；馬義河支付349萬(wàn)余元現(xiàn)金，未能提供相關(guān)的銀行取款憑證，如此大額的款項(xiàng)，全部用現(xiàn)金支付不符合日常交易習(xí)慣。

2021年12月10日，河南高院作出判決：維持2020年6月28日的判決。

“2010年那個(gè)時(shí)候又沒(méi)有限購(gòu)，買幾套房子放在一個(gè)人名下是可以的，而且如果我們和六合公司串通的話，我們的房子還會(huì)被一房?jī)少u嗎？如果這2套房子最后被賣掉，我們擔(dān)心另外2套房子也會(huì)被以同樣的方式拿走，因?yàn)檫€有另一家建筑公司也在觀望我們這場(chǎng)官司。”馬亞倫說(shuō)，當(dāng)時(shí)所購(gòu)5套房是想分配給其父親及父親的3個(gè)子女、1個(gè)侄兒的。

馬亞倫還稱，2010年買房時(shí)，她家中從事牛羊皮生意，習(xí)慣使用現(xiàn)金支付，“都是從農(nóng)民手里收購(gòu)牛羊皮，再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，而且2010年那會(huì)網(wǎng)上支付并不像現(xiàn)在這樣便捷，家里都是用現(xiàn)金交易的，而且開發(fā)商當(dāng)時(shí)說(shuō)使用現(xiàn)金買房每平米可以便宜1000元，我們5套房可以一共可以便宜幾十萬(wàn)，六合之家小區(qū)也有很多業(yè)主沖著此優(yōu)惠條件，用現(xiàn)金購(gòu)買房屋”。

馬亞倫告訴晨意幫忙記者，2023年2月1日案涉2套房屋被掛在網(wǎng)上進(jìn)行拍賣，結(jié)果流拍。目前，他們正在著手向河南省檢察院申請(qǐng)抗訴。

作為最高人民檢察院民事行政法律咨詢專家、湖南聯(lián)合創(chuàng)業(yè)律師事務(wù)所管委會(huì)委員、副主任劉研律師表示，本案馬義河一方最終敗訴還是因?yàn)樽C明真實(shí)大額交易的證據(jù)不足。他指出，若想證明房子屬于消費(fèi)者現(xiàn)金真實(shí)交易購(gòu)買，可通過(guò)申請(qǐng)法院調(diào)查令，來(lái)反查買房時(shí)現(xiàn)金支付人民幣上的冠字號(hào)、開發(fā)商或其售房收款賬號(hào)的存款記錄等，從而證明交易支付事實(shí)。另外，對(duì)于其主張的大額現(xiàn)金存取的日常習(xí)慣可能性，可以想辦法證明其皮革生意出貨量、買房合理時(shí)間段內(nèi)做生意時(shí)與客戶發(fā)生交易的現(xiàn)金收條等，可以證明個(gè)人現(xiàn)金存量和交易習(xí)慣的證據(jù)。

“法庭上只有證據(jù)，沒(méi)有‘事實(shí)’。當(dāng)事人不能一味強(qiáng)調(diào)所謂事實(shí)，要用證據(jù)說(shuō)話。只有組成完整證據(jù)鏈來(lái)證明事實(shí)，才能夠得到法院的支持?！眲⒀姓f(shuō)。

瀟湘晨報(bào)記者武華康

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